Emissões de CRIs aquecidas no 2º semestre | STJ e a impenhorabilidade do bem de família rural | Aluguel comercial em alta

Manchete do dia

Emissões de CRIs e papéis imobiliários privados ganham tração no mercado de capitais para suprir escassez bancária.

Com a restrição de funding decorrente dos saques na poupança tradicional, as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Risco Imobiliário (LRIs) registraram forte aceleração nas primeiras semanas de agosto. Grandes incorporadoras têm utilizado operações securitizadas estruturadas com garantias reais de estoque e alienação fiduciária para bancar seus cronogramas de obra.

Por que isso importa: Para o investidor patrimonial e o cotista de FIIs de papel, o cenário garante uma prateleira atrativa de títulos de renda fixa privada oferecendo prêmios de risco elevados (IPCA + 7,5% a 9% a.a. ou CDI + 2,5%). O momento exige, contudo, leitura atenta da relação LTV (Loan-to-Value) e da qualidade do colateral imobiliário subjacente.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX operou com estabilidade na casa dos 3.837 pontos. O segmento de fundos imobiliários de papel lidera os volumes de liquidez diária na B3, aproveitando o patamar elevado do CDI (Fonte: B3 / Anbima).

Locação Comercial: A demanda por lajes corporativas integradas e adaptadas para operações flexíveis (Plug & Play) acumula crescimento de 11% nas capitais do Sudeste, reduzindo o tempo de vacância de imóveis prontos (Fonte: Cushman & Wakefield).

Crédito e Garantias: As contratações de crédito com garantia imobiliária (home equity) mantêm trajetória ascendente no trimestre, consolidadas como a principal linha de alavancagem de baixo custo para médias empresas (Fonte: Abecip).

Planejamento Patrimonial: Cartórios de notas nas capitais do Nordeste e Centro-Oeste reportam alta procura por escrituras de doação de bens com reserva de usufruto e instituição de holdings (Fonte: CNB/CF).

Análise do dia

A importância da garantia real e do LTV na seleção de títulos imobiliários securitizados.

A expansão das emissões de CRIs no mercado de capitais exige que investidores e gestores patrimoniais refinem seus critérios de análise de risco. Em momentos de Selic mantida em 14,25% ao ano, o risco de inadimplência de devedores imobiliários aumenta, tornando a arquitetura das garantias o fator crítico de proteção do capital.

A métrica central a ser observada é a taxa de cobertura do colateral (LTV). Operações em que o valor dos imóveis dados em alienação fiduciária representa mais de 150% do saldo devedor da emissão (LTV abaixo de 65%) oferecem uma margem de segurança confortável. Em caso de estresse de crédito, o credor fiduciário consegue executar os ativos em cartório sem depender de morosas disputas judiciais.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ reafirma a impenhorabilidade da pequena propriedade rural trabalhada pela família. O Noticiário: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou novo julgamento reafirmando a proteção constitucional da impenhorabilidade sobre a pequena propriedade rural (definida segundo os módulos fiscais do município), desde que explorada pela família, mesmo nos casos em que a dívida foi contraída para financiamento da própria atividade produtiva ou oferecida em hipoteca.

Análise & orientação prática

Esta decisão consolida uma importante salvaguarda para produtores rurais e famílias proprietárias de imóveis no interior. A proteção do bem de família rural prevalece para garantir a subsistência do núcleo familiar, impedindo que credores ou instituições financeiras levem a leilão o imóvel onde a família reside e trabalha. A orientação prática da Dra. Rubia Matos para produtores é manter a documentação de enquadramento do imóvel (módulos fiscais no CAR e INCRA) rigorosamente atualizada para afastar eventuais constrições judiciais motivadas por execuções de dívidas operacionais.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Notificação formal e prazo decadencial no Direito de Preferência na venda de imóvel locado. O Noticiário: Tribunais estaduais de justiça invalidaram operações de venda de imóveis comerciais e residenciais locados porque os proprietários não concederam o prazo correto ou notificaram o inquilino de forma genérica sem os requisitos legais da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Análise & orientação prática

Ao alienar um imóvel locado a terceiros, o locador deve dar conhecimento ao inquilino mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio inequívoco, informando todas as condições do negócio (preço, forma de pagamento e existência de ônus). O locatário tem o prazo improrrogável de 30 dias para manifestar seu aceite inequívoco. A recomendação do nosso escritório para proprietários é colher a assinatura da notificação contendo os termos exatos da proposta antes de formalizar a promessa de compra e venda com o adquirente exterior, evitando que o inquilino preterido ajuíze ação de adjudicação compulsória para haver o bem para si.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

30 dias: É o prazo legal para o exercício do direito de preferência. No mercado imobiliário, o cumprimento rigoroso dos ritos de notificação é o que previne a anulação de escrituras de compra e venda.

Desejamos a todos uma excelente quarta-feira e um dia de grandes realizações. Até a edição de amanhã.