IGP-10 cai 0,51%, mas custo da construção segue pressionado | STJ protege pequena propriedade rural até em alienação fiduciária | Doação com encargo e ITCMD exigem atenção

Manchete do dia

IGP-10 cai 0,51% em agosto, mas mão de obra na construção continua pressionando custos.

O Índice Geral de Preços – 10 (IGP-10) registrou queda de 0,51% em agosto, depois de recuar 1,13% em julho.

Com o resultado, o índice acumula alta de 1,48% em 2026 e de 2,00% nos últimos 12 meses.

A composição do índice, entretanto, mostra que a redução de preços não ocorre de maneira uniforme.

O IPA-10, que acompanha preços no atacado e possui o maior peso no indicador, caiu 0,69%. O IPC-10 recuou 0,47%.

Já o INCC-10, relacionado ao custo da construção, avançou 0,65%, mesma taxa observada em julho. Dentro dele, materiais e equipamentos subiram apenas 0,20%, enquanto a mão de obra avançou 1,25%.

A FGV atribui parte relevante da queda do índice à redução dos preços de derivados de petróleo, biocombustíveis e energia, enquanto os custos trabalhistas da construção continuam apresentando pressão.

Por que isso importa: inflação menor em determinados componentes não significa redução generalizada dos custos dos negócios ou da construção.

Para incorporadoras, construtoras, investidores e famílias que estão construindo ou reformando, o dado mostra que materiais e mão de obra podem seguir trajetórias completamente diferentes.

E para quem possui contratos imobiliários indexados, existe uma segunda atenção: é o índice previsto no contrato e seu acumulado no período de reajuste que determinam a atualização — e não simplesmente o indicador econômico que apresentou maior ou menor variação naquele mês.

Radar rápido

IGP-10: O indicador caiu 0,51% em agosto, acumulando +2,00% em 12 meses. A queda foi puxada principalmente pelos preços ao produtor e ao consumidor.

Construção Civil: O INCC-10 avançou 0,65% em agosto. Materiais e equipamentos subiram 0,20%, serviços 0,34% e mão de obra 1,25%, reforçando a importância do componente trabalhista nos custos atuais da construção.

Locação Residencial: O Índice FipeZAP de locação avançou 0,70% em julho e acumulava alta de 5,97% em 2026, mostrando que o comportamento dos aluguéis anunciados continua bastante diferente dos índices gerais de preços.

Rentabilidade do Aluguel: No último relatório detalhado disponível, referente a junho, o rental yield residencial médio estimado pelo FipeZAP era de 6,13% ao ano, com diferenças relevantes entre cidades.

Fundos Imobiliários: O IFIX encerrou esta terça-feira aos 3.666,83 pontos, com alta de 0,33% no pregão, depois de fechar a segunda-feira em 3.654,70 pontos.

Análise do dia

Índice de reajuste não é preço de mercado: o erro de administrar contratos olhando apenas para a inflação.

O resultado do IGP-10 de agosto oferece uma boa oportunidade para diferenciar três conceitos frequentemente tratados como se fossem a mesma coisa: inflação; reajuste contratual; e preço de mercado.

O IGP-10 caiu 0,51%.

Isso não significa que os aluguéis devam cair 0,51%.

Também não significa que contratos corrigidos pelo IGP-M necessariamente apresentarão o mesmo resultado.

IGP-10 e IGP-M possuem estrutura semelhante, mas adotam janelas diferentes de coleta de preços: o IGP-10 considera o período entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência; o IGP-M utiliza outro intervalo de apuração. Por isso, o IGP-10 pode ajudar na leitura das tendências de preços, mas não deve ser tratado como uma prévia automática do IGP-M.

Para contratos de locação, o primeiro passo continua sendo verificar o que efetivamente foi pactuado.

A Lei nº 10.192/2001 admite correção monetária por índices gerais, setoriais ou relacionados a custos nos contratos de duração igual ou superior a um ano e, como regra, veda reajuste com periodicidade inferior à anual.

Por isso, uma boa cláusula de reajuste precisa estabelecer com clareza: qual é o índice principal; qual a periodicidade; qual é a data-base; e o que ocorrerá caso o índice deixe de existir ou perca sua aplicabilidade.

Mas existe uma segunda dimensão.

O valor corrigido pelo contrato pode deixar de representar o valor econômico daquele imóvel no mercado.

Hoje temos um exemplo interessante.

Enquanto o IGP-10 acumula apenas 2,00% em 12 meses, os preços anunciados de novos aluguéis residenciais vêm apresentando crescimento significativamente superior.

Isso significa que um proprietário pode ter um contrato perfeitamente reajustado e, ainda assim, possuir um aluguel defasado.

O contrário também é possível.

Um índice pode produzir reajuste superior ao que o mercado suporta, aumentando o risco de vacância, renegociação ou saída de um bom locatário.

Por isso, a gestão patrimonial eficiente não deveria perguntar apenas: “Qual será o índice de reajuste deste ano?”

Deveria perguntar também: “Quanto esse imóvel alugaria hoje?”, “Qual é seu retorno líquido?”, “Quanto custaria substituir esse locatário?”, “Qual é a vacância da região?” e “Esse contrato continua economicamente equilibrado?”

Nos imóveis empresariais, essa análise é ainda mais importante.

Locações de galpões, clínicas, lojas, escritórios e imóveis construídos sob medida envolvem custos de adaptação, investimento do locatário, prazo, garantias e riscos de vacância que não aparecem em nenhum índice de inflação.

Índice corrige moeda. Gestão patrimonial corrige estratégia.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Pequena propriedade rural pode permanecer protegida até quando foi dada voluntariamente em alienação fiduciária.

O noticiário

A proteção jurídica conferida à pequena propriedade rural trabalhada pela família vai além da penhora judicial tradicional.

No REsp 2.233.886/RS, destacado pelo STJ no Informativo nº 875, a Terceira Turma reconheceu que a impenhorabilidade também pode ser oposta à consolidação extrajudicial da propriedade decorrente de alienação fiduciária.

Ou seja: preenchidos os requisitos legais, o simples fato de o próprio proprietário ter oferecido o imóvel rural como garantia não significa, por si só, renúncia válida à proteção.

O STJ considerou que essa proteção possui natureza de direito fundamental ligado à atividade econômica familiar e à função social da propriedade e, portanto, não pode ser simplesmente afastada pela vontade das partes.

Há, entretanto, uma condição fundamental: é necessário demonstrar que o imóvel efetivamente se qualifica como pequena propriedade rural e é explorado pela família.

No Tema Repetitivo 1.234, o STJ fixou que o ônus dessa prova pertence ao próprio devedor. A jurisprudência utiliza como referência de pequena propriedade rural área não superior a quatro módulos fiscais.

Análise & orientação prática

A decisão não significa que todo pequeno imóvel situado em área rural esteja automaticamente protegido.

Existem dois elementos que precisam ser demonstrados: a dimensão juridicamente enquadrável como pequena propriedade rural; e a efetiva exploração familiar da área.

Por isso, quem depende economicamente de uma propriedade rural deve manter organizada a documentação capaz de demonstrar essa realidade.

Dependendo do caso, podem ser relevantes documentos cadastrais do imóvel, registros perante órgãos rurais, declarações tributárias, notas de produtor, contratos, comprovantes de comercialização, documentos relativos à atividade agrícola e outros elementos que demonstrem que a terra é efetivamente trabalhada pela família.

Há uma consequência contratual importante.

Antes de aceitar uma pequena propriedade rural familiar como garantia de uma operação de crédito, o próprio credor também precisa avaliar a efetiva exequibilidade daquela garantia.

Uma garantia registrada pode existir formalmente e, ainda assim, enfrentar obstáculo constitucional e legal à expropriação.

Isso produz uma lição que vale para muito além do campo: garantia patrimonial não deve ser analisada apenas pela existência do bem, mas pela possibilidade jurídica de executá-lo.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Doação com encargo: o encargo protege interesses familiares, mas não significa redução automática do ITCMD.

O noticiário

A doação com encargo vem sendo utilizada em planejamentos patrimoniais para permitir a transmissão de bens acompanhada de determinadas obrigações impostas ao donatário.

O Código Civil estabelece que o donatário deve cumprir os encargos estipulados em benefício do doador, de terceiro ou do interesse geral. A inexecução do encargo pode, em determinadas condições, levar inclusive à revogação da doação.

Isso permite estruturar, por exemplo, obrigações relacionadas à administração, conservação ou determinada destinação do patrimônio, desde que juridicamente válidas e adequadamente formuladas.

Mas existe uma distinção importante entre o efeito civil do encargo e seu efeito tributário.

A LC nº 227/2026 passou a estabelecer normas gerais nacionais do ITCMD e definiu que a base de cálculo do imposto é, como regra, o valor de mercado do bem ou direito transmitido. A mesma legislação determina a progressividade das alíquotas em razão do valor da doação e estabelece que, para as doações, deve ser observada a alíquota vigente no momento da transmissão.

Em São Paulo existe uma regra ainda mais direta.

A Lei estadual nº 10.705/2000 determina expressamente que a doação com encargo se sujeita ao ITCMD como se não estivesse gravada pelo encargo. Atualmente, a legislação paulista mantém alíquota de 4%.

Análise & orientação prática

A doação com encargo não deveria ser apresentada como uma fórmula para reduzir a tributação da transferência patrimonial.

Sua principal função é outra: condicionar a liberalidade a determinadas obrigações e organizar a relação jurídica entre quem transfere e quem recebe o patrimônio.

Por exemplo, pais podem desejar antecipar determinada transmissão sem abrir mão de exigir comportamentos ou obrigações específicas do donatário.

Mas isso precisa ser cuidadosamente estruturado.

Um encargo mal redigido pode gerar dificuldade de fiscalização, conflito familiar e dúvida sobre as consequências do descumprimento.

Além disso, não se deve confundir: encargo; reserva de usufruto; cláusula de reversão; inalienabilidade; impenhorabilidade; incomunicabilidade.

São instrumentos diferentes e produzem efeitos distintos.

O Código Civil permite inclusive que o doador estipule cláusula de reversão, fazendo o bem retornar ao seu patrimônio caso sobreviva ao donatário, e proíbe a doação de todos os bens quando o doador não reserva parte ou renda suficiente para sua própria subsistência.

Com a progressividade obrigatória do ITCMD estabelecida pela LC 227, a análise tributária ganhou relevância.

Mas o planejamento sucessório não deveria ser construído apenas para tentar antecipar uma possível mudança de alíquota.

A pergunta principal continua sendo: “Quais direitos os pais querem manter depois de transferir o patrimônio?”

Só depois devem ser escolhidas as cláusulas capazes de produzir esse resultado com segurança.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

-0,51%: foi a variação do IGP-10 em agosto. Mas, dentro do mesmo indicador, a mão de obra da construção subiu 1,25%.

O contraste resume bem a gestão patrimonial: uma média econômica nunca conta toda a história.

O mesmo vale para patrimônio.

Dois imóveis com o mesmo valor podem produzir rendas, riscos, custos e níveis de liquidez completamente diferentes.

E duas garantias sobre imóveis semelhantes podem possuir possibilidades jurídicas de execução completamente distintas.

Boa gestão patrimonial começa quando deixamos de olhar apenas para o valor do ativo e passamos a analisar a função, o risco e a estrutura jurídica que existem por trás dele.

Desejamos a todos uma excelente e produtiva terça-feira de bons negócios.

Radar Patrimonial Imobiliário | Inteligência Jurídica e de Mercado — Matos Advogados Associados.