ITCMD progressivo avança em SP | STJ valida multa por rescisão em locação comercial | IFIX supera 3.830 pontos

Manchete do dia

Assembleia de SP avança na regulamentação do ITCMD progressivo e acelera busca por reestruturação patrimonial.

O avanço do Projeto de Lei na Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (Alesp) para adequar a cobrança do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) à Reforma Tributária colocou o mercado de planejamento sucessório em ritmo de urgência no Sudeste. A proposta substitui a alíquota fixa de 4% por uma tabela progressiva que atinge a alíquota teto nacional de 8% para grandes acervos patrimoniais.

Por que isso importa: Para famílias proprietárias de carteiras imobiliárias expressivas e participações societárias, a mudança dobra o custo tributário direto no momento do inventário ou da doação. O cenário desencadeou uma corrida aos cartórios e escritórios especializados para a antecipação da doação de bens com reserva de usufruto e a consolidação de holdings familiares ainda sob as regras vigentes.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX teve dia de alta e superou o patamar de 3.832 pontos, impulsionado por fundos de papel com boas distribuições de rendimentos e valorização pontual nos FIIs de logística (Fonte: B3 / Anbima).

Crédito Imobiliário: Com a Selic mantida em 14,25% ao ano, os bancos privados intensificaram a concorrência na oferta de portabilidade de financiamento imobiliário e renegociação de seguros contratuais habitacionais (Fonte: Abecip).

Mercado Residencial: Lançamentos de imóveis de alto padrão em regiões centrais das capitais registram aumento do pagamento com sinal forte (acima de 40% do valor do bem), reduzindo a dependência de financiamento bancário futuro (Fonte: Secovi / Abrainc).

Construção Civil: O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) registrou variação moderada na medição mais recente, indicando que a inflação de insumos se mantém sob controle relativo no momento (Fonte: FGV / IBRE).

Análise do dia

O custo de oportunidade entre antecipar doações ou aguardar a transição tributária.

A iminente implementação das alíquotas progressivas do ITCMD nos principais Estados brasileiros criou um dilema estratégico para gestores de patrimônio familiar. Doar imóveis em vida ou transferir quotas de holdings patrimoniais antes da vigência das novas leis estaduais garante o pagamento da alíquota histórica (geralmente entre 4% e 5%), evitando o teto de 8%.

Entretanto, a decisão de antecipação patrimonial não pode observar unicamente o aspecto fiscal do ITCMD. É fundamental calcular concomitantemente o eventual impacto no Imposto de Renda (Ganho de Capital) caso a doação ocorra por valor de mercado em vez do valor constante na declaração de IR. O planejamento tributário eficiente exige a simulação comparativa entre o custo do ITCMD futuro e a carga imediata de IR e custas cartorárias.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ valida cobrança de multa proporcional por devolução antecipada em locação comercial com benfeitorias. O Noticiário: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a validade da cláusula penal contratual que estipula multa proporcional pela devolução antecipada do imóvel locado, mesmo em contratos comerciais em que o locatário realizou reformas de adequação no bem. O tribunal reiterou que o valor da multa deve ser calculado proporcionalmente ao tempo restante do contrato (art. 4º da Lei do Inquilinato).

Análise & orientação prática

Em tempos de readequação de espaços corporativos, muitos inquilinos tentam rescindir contratos antes do prazo alegando que as benfeitorias deixadas no imóvel compensariam a multa contratual. A orientação da Dra. Rubia Matos para proprietários e gestores de imóveis comerciais é manter minutas de contratos de locação bem estruturadas, prevendo expressamente que a realização de benfeitorias não substitui ou reduz a multa rescisória compensatória, garantindo a previsibilidade do fluxo financeiro em caso de saída precoce do locatário.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

A importância da averbação da promessa de compra e venda na matrícula para afastar penhoras por dívidas do vendedor. O Noticiário: Decisões recentes nos Tribunais de Justiça estaduais têm negado o cancelamento de penhoras efetuadas sobre imóveis adquiridos por meio de ‘contratos de gaveta’ ou promessas de compra e venda não registradas em cartório, quando o contrato foi assinado sem a devida averbação prévia na matrícula do bem.

Análise & orientação prática

Embora a Súmula 84 do STJ permita a defesa da posse via embargos de terceiro, a ausência de registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) expõe o comprador a grandes riscos e batalhas judiciais custosas se o vendedor acumular dívidas fiscais ou trabalhistas posteriores. A recomendação prática do nosso escritório para quem adquire imóveis parcelados ou na planta é registrar imediatamente a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. Esse ato cria o direito real à aquisição (art. 1.225 do Código Civil) e blindará o imóvel contra execuções e penhoras direcionadas ao antigo proprietário.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

8%: É a alíquota teto do ITCMD que avança na legislação estadual. No Direito Imobiliário e Sucessório, a prevenção contratual e a agilidade tributária são as melhores ferramentas de preservação do acervo familiar.

Desejamos a todos uma terça-feira produtiva e de ótimas decisões estratégicas. Até a edição de amanhã.