ITCMD progressivo na pauta dos Estados | Selic mantida em 14,25% e o crédito imobiliário | Venda 'Ad Corpus' vs 'Ad Mensuram'

Manchete do dia

Copom mantém Selic em 14,25% ao ano e prolonga ciclo de juros altos para o financiamento imobiliário.

Em decisão alinhada com as expectativas majoritárias do mercado financeiro, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central manteve a taxa básica de juros (Selic) em 14,25% ao ano. O comunicado enfatizou que a conjuntura global e as expectativas de inflação ancoradas acima do centro da meta exigem perseverança e cautela prolongada na condução da política monetária.

Por que isso importa: A manutenção da Selic no patamar atual preserva o custo elevado das linhas de crédito imobiliário SBPE tradicionais e mantém o atrativo dos investimentos em renda fixa pós-fixada. Para o investidor do setor imobiliário, o cenário favorece operações de compra à vista com elevado poder de barganha de preço, além de sustentar a atratividade dos fundos de papel (CRIs) que pagam taxas de retorno atreladas ao CDI e ao IPCA.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX encerrou o último pregão estável na faixa de 3.826 pontos. FIIs do segmento de shopping centers e logística continuam reportando bons índices de vendas por m² e distribuição sólida de proventos (Fonte: B3 / Fiis.com.br).

Reforma Tributária & ITCMD: Diversas Assembleias Legislativas estaduais avançam com projetos de lei para regulamentar as alíquotas progressivas do ITCMD (imposto sobre heranças e doações) de até 8%, em adequação à Emenda Constitucional da Reforma Tributária (Fonte: CONFAZ / Imprensa Oficial).

Mercado Residencial: Pesquisas de mercado regional apontam aumento na procura por imóveis prontos de médio padrão em detrimento de lançamentos na planta, reflexo da busca por previsibilidade de custo imediato frente aos juros de obra (Fonte: CBIC / Secovi).

Construção Civil: O custo de insumos da construção registrou variação moderada no mês, mas o custo da mão de obra qualificada segue exercendo pressão nos orçamentos de obras nas capitais do Nordeste e Sudeste (Fonte: FGV / INCC).

Análise do dia

A reação dos Family Offices frente ao avanço do ITCMD progressivo nos Estados.

A iminente implementação da progressividade obrigatória do ITCMD (com alíquotas que variam de 2% a 8% a depender do valor do patrimônio transmitido) tem acelerado a reorganização de bens em family offices e estruturas de planejamento patrimonial em todo o país. Estados que antes praticavam alíquotas fixas (como São Paulo, com 4%) estão ajustando suas legislações locais para aplicar o teto máximo nas faixas mais altas de patrimônio.

Nesse cenário, a antecipação de legítima com reserva de usufruto e a doação de quotas de holdings patrimoniais passam a ser avaliadas com urgência por famílias proprietárias de ativos imobiliários. A estratégia permite travar a base de cálculo e a alíquota do imposto sob as regras atuais, evitando o acréscimo expressivo na carga tributária na transmissão futura via inventário.

Indicadores do dia

• Selic Meta a 14,25% a.a. (Mantida pelo Copom)
• IFIX (B3) em ~3.826 pts (Fechamento recente)
• IPCA (Projeção Focus) a 5,15% a.a. (Estimativa para 2026)
• ITCMD (Teto Nacional) até 8,0% (Alíquota progressiva máxima)
• CDI a ~14,15% a.a. (Rendimento de referência)

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Divergências em Vendas ‘Ad Corpus’ e ‘Ad Mensuram’ na compra de imóveis rurais e urbanos. O Noticiário: Noticiários jurídicos destacam o aumento de disputas nos tribunais relativas a diferenças de metragem em escritórias de compra e venda de imóveis — especialmente em áreas rurais e terrenos urbanos de grande porte. O ponto central das discussões é a qualificação da venda como ad corpus (imóvel vendido como corpo certo e determinado) ou ad mensuram (venda estipulada por medida de extensão).

Análise & orientação prática

Quando a venda é realizada na modalidade ad mensuram e se constata uma diferença superior a 1/20 (5%) da área total enunciada, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato. A orientação prática do nosso escritório para investidores e compradores é exigir a cláusula expressa no contrato de promessa de compra e venda indicando que o preço foi fixado por metro quadrado/hectare, acompanhada de topografia/georreferenciamento atualizado antes da lavratura da escritura pública.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Validade de Cláusula de Inalienabilidade e Impenhorabilidade em Doações com Usufruto. O Noticiário: Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmaram a exigência de justa causa para a manutenção de cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade) sobre bens imóveis doados ou testados em favor dos herdeiros necessários.

Análise & orientação prática

Muitas famílias utilizam cláusulas de restrição ao doar imóveis aos filhos para proteger o patrimônio contra penhoras ou dilapidação. No entanto, o STJ tem mitigado a rigidez dessas cláusulas quando demonstrado que a manutenção do imóvel gera apenas custos de IPTU e condomínio sem rentabilidade para o beneficiário. A recomendação da Dra. Rubia Matos ao estruturar doações imobiliárias é formalizar a motivação clara e fundamentada da restrição na própria escritura de doação, além de prever cláusulas de reversão e autorização prévia para sub-rogação do vínculo em outros bens de igual valor, garantindo flexibilidade e segurança jurídica para a gestão futura do patrimônio.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

8% é a alíquota teto do ITCMD que avança nos Estados. No planejamento patrimonial, o tempo é o fator determinante entre a preservação do valor dos bens e a perda de eficiência tributária.

Desejamos a todos uma excelente sexta-feira e um final de semana de ótimas reflexões. Até a edição de segunda-feira.