Alto padrão movimenta R$ 5,37 bi em São Paulo | Usucapião familiar exige mais que simples saída do imóvel | Doação em divórcio e registro patrimonial

Manchete do dia

Mercado de alto padrão movimenta R$ 5,37 bilhões em São Paulo e mostra resiliência mesmo com juros elevados.

O mercado residencial de alto padrão de São Paulo iniciou 2026 mantendo ritmo de expansão, apesar do cenário de crédito ainda restritivo.

Levantamento baseado em dados de ITBI mostra que imóveis residenciais negociados por valores superiores a R$ 2 milhões movimentaram R$ 5,37 bilhões no primeiro trimestre de 2026, crescimento de 12% em relação ao mesmo período de 2025. O número de transações chegou a 1.138, alta de 3,4%.

Um dado chama particularmente a atenção: o crescimento do volume financeiro foi significativamente superior ao aumento do número de negócios. O ticket médio alcançou R$ 4,72 milhões, avanço de 8,3% no período.

Isso indica que parte importante da expansão decorreu do aumento do valor médio dos ativos negociados, e não simplesmente de uma explosão na quantidade de vendas.

Por que isso importa: o segmento de alto padrão tende a possuir menor dependência do financiamento habitacional tradicional do que faixas mais sensíveis ao crédito, mas isso não significa que esteja imune à Selic, à economia ou às mudanças de liquidez.

Para famílias e investidores com patrimônio relevante, imóveis de alto padrão podem cumprir funções de moradia, geração de renda, diversificação e preservação patrimonial. Mas a decisão continua exigindo análise de preço de aquisição, localização, liquidez, custo de manutenção, tributação e capacidade futura de revenda.

Alto padrão não é automaticamente sinônimo de bom investimento.

A qualidade patrimonial está na relação entre ativo, preço, finalidade e horizonte de investimento.

Radar rápido

Mercado de Alto Padrão: Imóveis residenciais acima de R$ 2 milhões movimentaram R$ 5,37 bilhões na cidade de São Paulo no primeiro trimestre, alta de 12% no VGV e de 3,4% no número de transações na comparação anual.

Fundos Imobiliários: O IFIX encerrou a sessão de 13 de agosto em aproximadamente 3.693 pontos, em um ambiente de maior volatilidade após a valorização observada anteriormente. O cenário de Selic a 14% mantém elevada a necessidade de comparar retorno, risco de crédito, qualidade dos imóveis e liquidez dos fundos antes da tomada de decisão.

Inflação: O IPCA de julho avançou 0,07%, acumulando 4,44% em 12 meses. A desaceleração melhora o ambiente de previsibilidade, embora a taxa básica de juros permaneça elevada.

Expectativas: O Relatório Focus publicado nesta semana apontou mediana de 5,02% para o IPCA de 2026, mantendo a tendência recente de redução das expectativas inflacionárias.

Análise do dia

CRI: a taxa prometida importa, mas a qualidade do lastro importa ainda mais.

A diversificação das fontes de financiamento imobiliário aumentou a presença dos Certificados de Recebíveis Imobiliários — CRIs — nas estratégias de captação e investimento.

Mas existe uma diferença fundamental entre olhar para um título apenas pela rentabilidade oferecida e compreender efetivamente a estrutura que sustenta aquele retorno.

O CRI é um valor mobiliário decorrente de uma operação de securitização e possui como base créditos imobiliários. Esses créditos podem ter diferentes origens, incluindo contratos de compra e venda de imóveis a prazo, locações e operações de financiamento imobiliário.

Isso significa que dois CRIs oferecendo remuneração semelhante podem carregar riscos completamente diferentes.

A avaliação precisa observar, entre outros fatores:

quem são os devedores dos recebíveis;

qual é a origem dos créditos;

qual a concentração da carteira;

qual o histórico de inadimplência;

quais garantias foram constituídas;

qual a capacidade de execução dessas garantias;

quais mecanismos de proteção existem na estrutura da operação.

A própria regulamentação do mercado de securitização exige a divulgação de informações relacionadas à estrutura da operação, aos direitos creditórios, aos originadores, devedores e fatores de risco.

Há ainda um ponto frequentemente ignorado:

garantia imobiliária não significa risco zero.

Uma alienação fiduciária ou outra garantia pode reduzir a exposição econômica do investidor, mas sua efetividade dependerá de diversos fatores, entre eles a correta constituição jurídica, o valor efetivo do bem, sua liquidez e o custo e tempo necessários para execução.

Portanto, em um mercado de juros elevados, buscar simplesmente o maior percentual de CDI ou IPCA pode gerar uma percepção enganosa de oportunidade.

Quanto maior o retorno oferecido, mais importante se torna compreender por que aquele risco está sendo remunerado daquela maneira.

Para investidores e gestores patrimoniais, a lógica deveria ser:

não analisar apenas quanto o título paga, mas quem paga, com qual patrimônio, mediante qual contrato e com quais garantias.

Essa é a diferença entre escolher uma taxa e analisar um investimento.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Usucapião familiar: sair de casa não significa automaticamente perder a propriedade para o ex-cônjuge.

O noticiário

A usucapião familiar, prevista no art. 1.240-A do Código Civil, permite, preenchidos os requisitos legais, que um ex-cônjuge ou ex-companheiro adquira integralmente determinado imóvel urbano que anteriormente pertencia ao casal após dois anos de posse exclusiva, quando o outro abandona o lar.

Mas a expressão “abandono do lar” não pode ser interpretada simplesmente como a saída física da residência.

O Enunciado 595 da Jornada de Direito Civil estabelece que o requisito deve ser compreendido como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência de tutela da família, sem investigar culpa pelo término do casamento ou da união estável.

Essa distinção é essencial.

Uma separação conflituosa, a decisão de passar a morar em outro endereço ou mesmo a saída temporária do imóvel não produzem, isoladamente, perda automática da propriedade.

Além disso, em decisão recente, de junho de 2026, o STJ reforçou outro requisito objetivo da modalidade: o imóvel urbano deve possuir área total máxima de 250 m². Não é possível pretender a usucapião familiar de uma fração de até 250 m² quando o imóvel, considerado em sua totalidade, ultrapassa esse limite.

Análise & orientação prática

Quem deixa a residência durante uma separação não deve presumir que seu direito patrimonial estará protegido simplesmente porque continua constando como proprietário na matrícula.

Por outro lado, também não é correto afirmar que a saída do imóvel inicia automaticamente uma contagem de dois anos para perda da propriedade.

O contexto precisa ser documentado.

Em separações envolvendo imóvel comum, pode ser importante formalizar a situação patrimonial, discutir a partilha, definir responsabilidades por financiamento, condomínio e IPTU e registrar adequadamente eventuais manifestações sobre a manutenção do interesse no bem.

Uma comunicação extrajudicial pode constituir um elemento probatório útil, mas não funciona como uma fórmula automática capaz de impedir qualquer futura pretensão de usucapião.

Da mesma maneira, a cobrança de aluguel pelo uso exclusivo não é automática em todas as situações.

O próprio STJ já afastou indenização pelo uso de imóvel comum quando a ex-cônjuge permanecia no bem também para servir de moradia à filha do casal, entendendo ausente o uso exclusivamente pessoal que justificaria a cobrança.

Portanto, separação conjugal e patrimônio imobiliário precisam ser tratados conjuntamente.

Sair do relacionamento não deveria significar deixar indefinida a situação jurídica do imóvel.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Doação de imóvel aos filhos no divórcio: sentença pode substituir escritura, mas regularização registral continua sendo parte do planejamento.

O noticiário

A jurisprudência do STJ reconhece uma situação bastante relevante para famílias que, durante o divórcio, convencionam a transferência de imóveis aos filhos.

A promessa de doação de imóvel aos filhos comuns, quando integra acordo judicial celebrado no contexto da separação ou do divórcio e é homologada judicialmente, não é tratada simplesmente como uma promessa de liberalidade revogável.

O STJ reconhece que essa obrigação pode ser exigida pelos beneficiários e que a sentença homologatória contendo a doação possui eficácia equivalente à escritura pública, permitindo o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Em um dos casos julgados, o Tribunal admitiu inclusive o registro da transferência após a morte de um dos doadores, sem exigir nova escritura pública ou abertura de inventário exclusivamente para concretizar aquela doação.

Análise & orientação prática

O precedente demonstra a importância de distinguir duas questões:

a validade e exigibilidade da obrigação assumida no divórcio;

e

a regularização da situação imobiliária na matrícula.

A existência de uma sentença homologatória pode ser suficiente para substituir a escritura pública em situações como as reconhecidas pelo STJ.

Isso, entretanto, não significa que o registro imobiliário perca importância.

O próprio julgamento que reconheceu a eficácia da sentença determinou a expedição de alvará para permitir o registro do formal de partilha.

Há também precedentes em que o STJ protegeu beneficiários de doação realizada no divórcio mesmo diante da falta de registro anterior à execução, considerando as circunstâncias concretas, a anterioridade do negócio e a boa-fé dos filhos.

Por isso, não é tecnicamente correto afirmar que a simples ausência de registro necessariamente fará o imóvel responder por qualquer dívida posterior do ex-cônjuge.

Mas também não há razão patrimonial para deixar essa situação indefinida.

Depois de uma decisão judicial que altere a destinação ou titularidade de um imóvel, o planejamento deveria acompanhar a operação até sua efetiva regularização registral, sempre que juridicamente cabível.

Isso proporciona maior publicidade, reduz conflitos futuros e aproxima a situação documental da realidade jurídica definida pela família.

E há uma mudança importante de linguagem:

o objetivo não deve ser buscar uma suposta “blindagem patrimonial”.

O objetivo é construir segurança documental, previsibilidade sucessória e coerência entre a vontade familiar, a decisão judicial e o Registro de Imóveis.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

R$ 5,37 bilhões: foi o volume movimentado pelos imóveis residenciais acima de R$ 2 milhões em São Paulo apenas no primeiro trimestre de 2026.

Mas patrimônio não se mede apenas pelo valor dos ativos.

Uma propriedade de milhões pode gerar conflitos quando titularidade, sucessão, casamento, separação, dívidas e registro imobiliário não são tratados de forma integrada.

Valor patrimonial sem organização jurídica pode representar riqueza no papel e risco na prática.

Desejamos a todos um excelente e produtivo dia de bons negócios. Até a edição de amanhã.