Focus mantém juros elevados no fim de 2026 | STJ delimita proteção da pequena propriedade rural | Cláusula de reversão exige planejamento sucessório e tributário

Manchete do dia

Focus mantém Selic em 13,75% para o fim de 2026 e reforça cenário de juros elevados por mais tempo.

As projeções que abrem a semana continuam apontando para um ambiente de juros elevados, inflação ainda acima da meta e crescimento econômico moderado.

A referência do mercado para 2026 está em:

IPCA: 5,02%

Selic no fim do ano: 13,75%

PIB: +1,98%

Dólar no fim do ano: R$ 5,20

A Selic efetivamente vigente está em 14% ao ano.

O dado chama atenção porque, apesar dos cortes já promovidos pelo Banco Central, o mercado projeta apenas uma redução adicional limitada até dezembro.

Isso significa que o custo do capital tende a continuar elevado durante boa parte do segundo semestre.

Ao mesmo tempo, a atividade econômica apresenta sinais de desaceleração: o IBC-Br recuou cerca de 0,6% em junho e avançou apenas 0,2% no segundo trimestre.

Por que isso importa: para famílias, empresas e investidores, o cenário continua exigindo seletividade.

Financiamentos, expansão empresarial e aquisição de ativos com alto nível de alavancagem permanecem caros.

Por outro lado, quem possui liquidez precisa evitar outro erro: concluir que juros elevados tornam automaticamente qualquer aplicação financeira superior ao patrimônio imobiliário.

A comparação correta envolve retorno líquido, tributação, risco, liquidez, prazo e função daquele ativo dentro do patrimônio.

Radar rápido

Juros: A Selic está atualmente em 14% ao ano, enquanto o mercado projeta 13,75% no encerramento de 2026. Isso indica expectativa de flexibilização monetária ainda bastante gradual.

Inflação: O IPCA oficial acumulado em 12 meses está em 4,44%, enquanto a expectativa para o fechamento de 2026 permanece em torno de 5,02%, acima do limite superior da meta.

Fundos Imobiliários: O IFIX encerrou a sexta-feira, 21 de agosto, aos 3.682,16 pontos, com valorização de 0,95% no pregão, depois de um mês marcado por volatilidade relevante.

Crédito Imobiliário: As concessões chegaram a R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre, avanço de 23%. Mas o setor ressalta que a expansão futura depende de uma base de funding mais diversificada, diante das limitações da poupança tradicional.

Planejamento Sucessório: Os cartórios brasileiros registraram 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, recorde histórico e crescimento de 59% em relação a 2020, em um ambiente de crescente preocupação com a reorganização patrimonial e as novas regras do ITCMD.

Análise do dia

Selic de 14% muda a régua do patrimônio — mas não transforma a decisão em “renda fixa ou imóvel”.

Um dos erros mais comuns em períodos de juros elevados é transformar a gestão patrimonial em uma escolha binária:

“Vale mais a pena ter imóvel ou deixar o dinheiro aplicado?”

A pergunta parece simples.

A resposta não é.

Com Selic a 14%, aplicações de renda fixa oferecem uma referência elevada de retorno e, em alguns casos, liquidez bastante superior à de um imóvel.

Isso aumenta o custo de oportunidade de manter capital em propriedades que:

ficam vazias;

geram aluguel baixo;

possuem condomínio elevado;

exigem manutenção recorrente;

apresentam baixa liquidez;

ou valorizam pouco.

Mas também não significa que todo imóvel deva ser vendido.

Um ativo imobiliário pode combinar:

renda de aluguel;

valorização;

utilização empresarial;

moradia;

diversificação patrimonial;

ou função estratégica dentro de uma estrutura familiar.

A comparação, portanto, precisa ser feita sobre retorno líquido e finalidade.

É especialmente importante para famílias que acumularam diversos imóveis ao longo das décadas.

Um patrimônio de R$ 10 milhões em imóveis não é necessariamente mais eficiente do que um patrimônio de R$ 5 milhões.

Tudo depende de quanto produz, quanto custa, qual liquidez possui e qual risco carrega.

Essa mesma lógica vale para empresas.

Um imóvel utilizado como sede pode cumprir função operacional mesmo que sua rentabilidade financeira isolada seja pequena.

Já outro imóvel sem função estratégica, pouco rentável e de difícil venda pode representar capital imobilizado sem justificativa econômica.

Por isso, o momento de juros altos deveria estimular uma espécie de auditoria patrimonial.

Para cada ativo, vale perguntar:

Quanto vale?

Quanto produz?

Quanto custa?

Qual sua liquidez?

Qual risco jurídico possui?

E por que ainda faz sentido mantê-lo?

A resposta pode ser manter.

Pode ser vender.

Pode ser locar.

Pode ser reformar.

Pode ser utilizar como garantia.

Ou pode ser substituir aquele ativo por outro.

Gestão patrimonial não é defender imóvel ou renda fixa. É fazer cada ativo cumprir uma função.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Pequena propriedade rural: STJ consolida proteção, mas prova da exploração familiar é decisiva

O noticiário

A pequena propriedade rural trabalhada pela família possui proteção constitucional e processual relevante contra a expropriação por dívidas.

No Tema Repetitivo 1.234, o Superior Tribunal de Justiça definiu que cabe ao próprio devedor demonstrar que a pequena propriedade rural é efetivamente explorada pela família para obter o reconhecimento da impenhorabilidade.

A jurisprudência utiliza como referência o conceito de imóvel com área de até quatro módulos fiscais, observada a legislação aplicável.

Além disso, o STJ já estabeleceu que:

não é necessário que a dívida tenha origem na atividade agrícola;

não é indispensável que a família resida no próprio imóvel;

e o oferecimento da propriedade em garantia hipotecária não significa renúncia automática à proteção.

Em decisão destacada no Informativo 875, a Corte foi ainda além e reconheceu que essa proteção pode ser oposta até contra a consolidação extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, quando demonstrados os requisitos da pequena propriedade rural familiar.

Análise & orientação prática

É importante, entretanto, não transformar esses precedentes em uma frase excessivamente ampla:

“tudo que estiver dentro da pequena propriedade rural é automaticamente impenhorável.”

Essa conclusão exige cautela.

A proteção incide sobre a pequena propriedade rural que cumpre os requisitos constitucionais e legais.

Quando a discussão envolve casa-sede, construções, instalações, equipamentos, máquinas ou outros bens utilizados na atividade, é preciso identificar a natureza jurídica de cada elemento e sua relação com o imóvel e com a exploração familiar.

Não encontrei precedente repetitivo do STJ estabelecendo genericamente que toda e qualquer benfeitoria, equipamento ou estrutura existente na área esteja automaticamente submetida à mesma proteção.

Por isso, a documentação continua sendo essencial.

O proprietário que pretende invocar a impenhorabilidade deve estar preparado para demonstrar:

dimensão do imóvel em módulos fiscais;

titularidade;

atividade efetivamente desenvolvida;

participação da família na exploração;

destinação econômica da área;

e relação do imóvel com a subsistência familiar.

Documentos do INCRA, CCIR, ITR, CAR, notas fiscais de produtor, contratos, comprovantes de comercialização e outros elementos podem ser relevantes conforme o caso.

Para credores e instituições financeiras, existe também uma lição importante:

não basta saber quanto vale o imóvel oferecido em garantia.

É preciso saber se aquela garantia poderá juridicamente ser executada.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Cláusula de reversão: excelente ferramenta sucessória, mas não deve ser tratada como fórmula automática de proteção ou economia tributária

O noticiário

A cláusula de reversão está prevista expressamente no art. 547 do Código Civil.

Ela permite que o doador estabeleça que o bem doado retorne ao seu patrimônio caso ele sobreviva ao donatário.

A lei também determina que essa reversão só pode ocorrer em benefício do próprio doador, não sendo válida sua estipulação em favor de terceiro.

Imagine uma situação prática:

pais transferem um imóvel para um filho.

Anos depois, o filho falece antes dos pais.

Sem uma estrutura adequada, aquele patrimônio pode ingressar na sucessão do filho e seguir para seus próprios herdeiros.

Com cláusula de reversão validamente constituída, pode ser previsto o retorno do bem ao patrimônio do doador sobrevivente.

Análise & orientação prática

A cláusula pode ser extremamente útil quando a intenção familiar é antecipar patrimônio sem permitir que, em caso de inversão da ordem natural de falecimento, aquele bem siga automaticamente para outra linha sucessória.

Mas ela não deve ser confundida com outros instrumentos.

São coisas diferentes:

reserva de usufruto;

cláusula de reversão;

inalienabilidade;

impenhorabilidade;

incomunicabilidade;

direito de acrescer.

Cada uma produz efeitos próprios.

Por isso, eu evitaria a recomendação genérica de inserir todas essas cláusulas simultaneamente em qualquer doação.

O correto é primeiro identificar qual risco a família pretende resolver e somente depois escolher o instrumento correspondente.

Existe ainda uma cautela tributária importante.

Não é seguro afirmar, de maneira nacional e categórica, que a ocorrência da reversão será sempre livre de nova incidência de ITCMD.

Há entendimentos divergentes entre Estados sobre o tratamento tributário do retorno do patrimônio.

Em Santa Catarina, por exemplo, existe orientação administrativa reconhecendo a reversão como hipótese tributável.

Também houve julgamento recente no STJ envolvendo ITCMD e cláusula de reversão, mas a Corte não apreciou o mérito da alegação de inexigibilidade tributária, porque a matéria não havia sido adequadamente prequestionada no processo de origem.

Portanto, em planejamento sucessório, a pergunta não deveria ser apenas:

“Posso colocar cláusula de reversão?”

Deveria ser:

“O que queremos que aconteça com esse patrimônio se o donatário falecer antes do doador?”

E, depois:

“Qual será o efeito civil, registral e tributário dessa estrutura no Estado competente?”

A Reforma Tributária torna essa análise ainda mais importante.

A LC nº 227/2026 estabeleceu que as alíquotas do ITCMD serão progressivas conforme o valor transmitido e que, nas doações, será aplicada a alíquota vigente no momento da transmissão.

Mas planejamento sucessório não deve se resumir à busca pela menor alíquota.

O imposto é apenas uma variável dentro de uma decisão que altera propriedade, controle, renda e sucessão.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

13,75% ao ano: é a mediana das expectativas para a Selic no encerramento de 2026, diante de uma taxa atualmente em 14%.

O mercado, portanto, continua projetando juros elevados por mais tempo.

Para quem administra patrimônio, isso aumenta a importância de perguntar:

meus ativos estão produzindo retorno compatível com o capital que mantêm imobilizado?

E o Direito acrescenta outra pergunta:

a estrutura jurídica desse patrimônio está preparada para dívida, sucessão, incapacidade ou morte de um dos membros da família?

Patrimônio eficiente combina rentabilidade, liquidez, governança e segurança jurídica.

Desejamos a todos uma excelente e produtiva semana de bons negócios.

Radar Patrimonial Imobiliário | Inteligência Jurídica e de Mercado — Matos Advogados Associados.