Aluguéis sobem 5,08% em 12 meses enquanto IGP-M recua | STJ mantém proteção do bem de família de alto padrão | Doação com usufruto exige cláusula correta

Manchete do dia

Aluguel residencial sobe enquanto IGP-M recua: diferença reforça que indexador e preço de mercado não são a mesma coisa.

Um movimento interessante está acontecendo no mercado de locações.

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), calculado pela FGV IBRE com base em informações efetivas de contratos de locação, avançou 0,66% em julho e acumula 5,08% em 12 meses.

Em São Paulo, os preços das locações residenciais subiram 0,45% apenas em julho.

No sentido oposto, o IGP-M caiu 1,16% em julho e acumulava alta de apenas 2,76% em 12 meses.

A diferença entre os dois indicadores chama atenção para uma questão importante na gestão de imóveis:

o índice utilizado para reajustar um contrato não necessariamente acompanha o comportamento do preço efetivo daquele aluguel no mercado.

Por que isso importa: proprietários e locatários não deveriam analisar uma locação apenas observando se o IGP-M ou o IPCA subiu ou caiu.

Um contrato pode estar sendo corrigido por determinado índice e, ainda assim, seu aluguel estar significativamente acima ou abaixo do valor praticado por imóveis semelhantes.

Para quem possui patrimônio imobiliário de renda, a gestão eficiente exige acompanhar indexação, preço de mercado, vacância, inadimplência, qualidade do locatário e rentabilidade líquida do ativo.

Radar rápido

Mercado de Locação: O IVAR avançou 0,66% em julho, contra 0,10% em junho. No acumulado de 12 meses, a variação dos aluguéis residenciais passou de 4,46% para 5,08%.

IGP-M: O índice recuou 1,16% em julho, após queda de 0,50% em junho. Mesmo com a variação mensal negativa, ainda acumulava alta de 2,76% nos últimos 12 meses.

Crédito com Garantia de Imóvel: O home equity continua ganhando espaço. As concessões chegaram a R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 30,9% na comparação anual. O movimento reforça o uso do patrimônio imobiliário também como instrumento de liquidez — acompanhado, naturalmente, do risco decorrente da constituição de garantia.

Planejamento Sucessório: Os cartórios brasileiros registraram 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, recorde histórico e crescimento de 59% em relação a 2020. O movimento acontece em meio às mudanças trazidas pela Reforma Tributária para o ITCMD e ao aumento da procura por antecipação sucessória.

Análise do dia

IGP-M, IPCA ou preço de mercado? O indexador não pode substituir a gestão do contrato de locação.

Durante muitos anos, especialmente nas locações comerciais, o IGP-M foi praticamente tratado como sinônimo de reajuste de aluguel.

Mas a experiência recente demonstrou o problema de enxergar um contrato dessa maneira.

Índices de inflação possuem metodologias próprias e podem apresentar movimentos bastante diferentes do comportamento específico do mercado imobiliário.

Os números atuais são um bom exemplo:

IGP-M em 12 meses: +2,76%.

IVAR em 12 meses: +5,08%.

Isso não significa que contratos corrigidos pelo IGP-M devam simplesmente receber um reajuste adicional para acompanhar o IVAR.

Significa outra coisa:

correção monetária contratual e valor de mercado do aluguel são conceitos diferentes.

A Lei do Inquilinato permite às partes, de comum acordo, fixarem novo valor de aluguel e modificarem cláusulas de reajuste. E, inexistindo acordo, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, locador ou locatário podem buscar revisão judicial para adequação ao preço de mercado.

Há, portanto, três perguntas diferentes que precisam ser feitas na gestão de uma locação:

1. Quanto o contrato determina que o aluguel seja reajustado?

2. Quanto imóveis semelhantes estão efetivamente sendo alugados?

3. Quanto aquele imóvel gera de retorno líquido para o proprietário?

Confundir essas três perguntas pode produzir decisões ruins.

Um proprietário pode insistir no reajuste máximo contratual e perder um bom locatário em um mercado com vacância elevada.

Ou pode manter durante anos um contrato defasado simplesmente porque o índice de reajuste apresentou pouca variação.

Para imóveis comerciais, a análise precisa ir ainda mais longe.

Localização, atividade do locatário, prazo contratual, garantias, custo de reposição do ocupante, vacância do entorno e potencial de renovação interferem diretamente no valor econômico daquele contrato.

Por isso, a estratégia patrimonial mais eficiente não é simplesmente escolher o “melhor índice”.

É estabelecer uma política de gestão periódica dos contratos de renda.

O imóvel pode valorizar.

O aluguel pode subir.

Mas é a qualidade da gestão que transforma propriedade em renda patrimonial eficiente.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Imóvel de alto padrão pode ser bem de família: valor elevado, por si só, não autoriza a penhora.

O noticiário

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que o valor econômico elevado de uma residência não retira, por si só, a proteção conferida pela Lei nº 8.009/1990 ao bem de família.

A legislação não estabelece teto de valor para a proteção.

Por isso, preenchidos os requisitos legais, um imóvel residencial de alto padrão pode ser tão protegido quanto uma residência de menor valor. O STJ já afirmou expressamente que ser luxuoso ou possuir elevado valor mercadológico é irrelevante, isoladamente, para afastar a impenhorabilidade.

Análise & orientação prática

Essa proteção, entretanto, não deve ser confundida com uma blindagem absoluta do patrimônio.

A própria Lei nº 8.009/1990 estabelece situações nas quais o imóvel familiar pode responder por determinadas obrigações.

Entre elas estão créditos decorrentes do financiamento destinado à aquisição ou construção do próprio imóvel, determinados tributos e contribuições relacionados ao bem, pensão alimentícia e outras hipóteses expressamente previstas na legislação.

A jurisprudência também admite a penhora em razão de dívida condominial, justamente em razão da relação direta da obrigação com o próprio imóvel.

Há ainda uma questão particularmente importante para empresários.

Em 2025, no Tema Repetitivo 1.261, o STJ definiu critérios específicos para situações nas quais o imóvel residencial é oferecido em garantia hipotecária de dívida.

O Tribunal estabeleceu que a exceção à impenhorabilidade decorrente da garantia real está relacionada às hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da própria entidade familiar.

E criou regras de distribuição do ônus da prova quando o imóvel familiar é utilizado como garantia de obrigação de uma pessoa jurídica.

Isso produz uma orientação patrimonial importante:

o empresário precisa pensar duas vezes antes de utilizar a residência familiar para garantir obrigações da empresa.

Assinar uma garantia real pode alterar substancialmente o nível de proteção que aquele patrimônio possuía.

Por outro lado, também não é correto concluir que toda garantia dada em favor de dívida empresarial automaticamente torna o imóvel penhorável.

Finalidade da dívida, estrutura societária, forma da garantia e benefício revertido à entidade familiar precisam ser analisados concretamente.

O melhor momento para avaliar esse risco é antes da assinatura da garantia — e não depois do início da execução.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Doação com reserva de usufruto: a cláusula que pode definir a renda do cônjuge sobrevivente.

O noticiário

A procura crescente por doações de imóveis com reserva de usufruto chama atenção para um detalhe jurídico capaz de produzir consequências patrimoniais relevantes.

É comum que pais transfiram a nua-propriedade de determinado imóvel aos filhos e reservem para si o usufruto, permanecendo com o direito de usar o bem, administrá-lo e receber seus frutos enquanto viverem.

Quando o usufruto é constituído simultaneamente em favor de duas pessoas — por exemplo, pai e mãe — existe uma regra que precisa ser observada.

O art. 1.411 do Código Civil determina que, falecendo um dos usufrutuários, sua parcela do usufruto se extingue.

Só haverá acréscimo dessa parcela ao usufruto do sobrevivente se isso tiver sido expressamente estipulado.

O próprio STJ aplicou essa regra no REsp 1.942.097/MT: inexistindo cláusula de acrescer, a parcela pertencente ao usufrutuário falecido retorna ao nu-proprietário, não sendo automaticamente incorporada ao usufruto daquele que permaneceu vivo.

Análise & orientação prática

Esse ponto é particularmente importante quando o imóvel gera aluguel.

Imagine um casal que doa aos filhos um imóvel locado, reservando usufruto conjuntamente para ambos.

Se um deles falecer e a escritura não tiver previsto corretamente o direito de acrescer, a parte correspondente ao usufruto daquele que morreu se extinguirá.

Isso pode alterar a estrutura econômica originalmente imaginada para o cônjuge sobrevivente.

Por isso, eu evitaria utilizar genericamente a expressão “usufruto sucessivo” para essa estrutura.

O instrumento jurídico mais preciso, nessa hipótese, é a constituição conjunta do usufruto acompanhada de cláusula expressa de direito de acrescer em favor do usufrutuário sobrevivente, quando essa for efetivamente a vontade das partes.

E aqui aparece uma lição importante do planejamento sucessório:

não basta decidir quem ficará com o imóvel depois da morte.

Também é necessário decidir:

quem administrará o bem;

quem receberá os aluguéis;

quem arcará com despesas e tributos;

quais poderes serão mantidos pelos doadores;

e o que acontecerá quando falecer o primeiro usufrutuário.

A escritura precisa traduzir a estratégia patrimonial desejada.

Uma cláusula inadequada ou simplesmente ausente pode mudar completamente os efeitos econômicos do planejamento.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

185.861 doações de imóveis: esse foi o recorde registrado pelos Cartórios de Notas brasileiros em 2025, 59% acima do volume observado em 2020.

O aumento mostra que mais famílias estão olhando para a sucessão antes do falecimento.

Mas antecipar a transmissão não significa simplesmente “passar os imóveis para os filhos”.

É necessário pensar em renda, usufruto, governança, tributação, proteção do cônjuge, autonomia dos pais e consequências futuras da transferência.

Planejamento patrimonial não é antecipar patrimônio. É antecipar decisões.

Desejamos a todos um excelente e produtivo dia de bons negócios. Até a edição de amanhã.