Aluguéis sobem 9,28% em 12 meses e superam valorização dos imóveis | STJ afasta colação de bens transferidos em pagamento de alimentos | ITCMD exige prova na avaliação patrimonial

Manchete do dia

Aluguéis residenciais sobem 9,28% em 12 meses e avançam mais que preços dos imóveis e inflação.

O mercado de locação residencial continua apresentando uma dinâmica significativamente mais aquecida do que o mercado de venda.

Em julho, o Índice FipeZAP de Locação Residencial avançou 0,70%, acumulando 5,97% em 2026 e 9,28% nos últimos 12 meses.

No mesmo período de 12 meses, os preços anunciados dos imóveis residenciais destinados à venda avançaram 5,46%, enquanto a inflação oficial acumulada pelo IPCA ficou em 4,44%.

O contraste é importante.

A valorização do imóvel continua positiva na média das cidades monitoradas, mas a renda potencial produzida pela locação vem crescendo em ritmo mais acelerado do que o próprio preço dos ativos.

O rental yield residencial médio estimado pelo FipeZAP chegou a aproximadamente 6,14% ao ano em julho.

Por que isso importa: para quem possui imóveis de investimento, a discussão não deveria se limitar a saber quanto o patrimônio valorizou.

É necessário analisar também quanto aquele patrimônio efetivamente produz de renda, qual sua taxa de ocupação, quais despesas consome e quanto poderia render em uma estratégia alternativa.

O aumento dos aluguéis pode favorecer proprietários, mas também exige cautela: reajustes excessivos, vacância, inadimplência e custos de manutenção podem transformar um bom aluguel bruto em uma rentabilidade líquida pouco eficiente.

Radar rápido

Locação Residencial: Os preços anunciados dos novos aluguéis avançaram 0,70% em julho, acumulando 5,97% no ano e 9,28% em 12 meses. O ritmo supera tanto a inflação quanto a valorização média dos imóveis destinados à venda.

Venda Residencial: O Índice FipeZAP de Venda avançou 0,46% em julho e 5,46% em 12 meses. Há diferenças expressivas entre os mercados: Salvador acumulou +11,27%, enquanto São Paulo ficou em +3,70%.

Fundos Imobiliários: O IFIX fechou o dia 19 aos 3.681,89 pontos, alta de 0,41%, depois da recuperação de 0,33% observada no pregão anterior. O índice, contudo, ainda opera abaixo das máximas registradas no primeiro semestre.

Crédito com Garantia de Imóvel: O home equity somou R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 30,9% em relação ao mesmo período de 2025. O movimento reforça o uso do patrimônio imobiliário como instrumento de liquidez, mas também amplia a importância da análise das garantias oferecidas.

Análise do dia

Aluguel sobe mais que o preço do imóvel: isso torna o investimento imobiliário mais atrativo?

Pode tornar.

Mas não automaticamente.

Os dados atuais revelam um movimento interessante: preço dos imóveis em 12 meses: +5,46%; aluguéis residenciais em 12 meses: +9,28%; IPCA em 12 meses: +4,44%; rental yield residencial médio estimado: 6,14% ao ano.

Quando o aluguel cresce mais rapidamente do que o preço do ativo, existe potencial para melhora do retorno bruto da locação.

Mas o investidor precisa distinguir retorno bruto de retorno líquido.

O aluguel recebido não representa integralmente a rentabilidade do patrimônio.

Precisam entrar na conta, conforme o caso: vacância; inadimplência; IPTU; condomínio não repassado; manutenção e reformas; corretagem e administração; tributação; tempo sem locatário; e custo de oportunidade do capital investido.

Há outra cautela importante.

O FipeZAP acompanha preços anunciados em imóveis disponíveis nos portais imobiliários, tanto na venda quanto na locação. Portanto, seus números são extremamente úteis para observar tendências de mercado, mas não significam necessariamente que todos os negócios tenham sido efetivamente fechados por aqueles valores.

Por isso, um imóvel anunciado por R$ 1 milhão e alugado por R$ 5 mil não deveria ser avaliado apenas pela relação matemática entre esses dois números.

É necessário saber: por quanto ele poderia efetivamente ser vendido; por quanto seria realmente alugado; qual seu custo anual; quanto tempo permanece ocupado; qual sua perspectiva de valorização; e se existe outro ativo capaz de exercer melhor função dentro daquele patrimônio.

Essa leitura é especialmente relevante em um momento de Selic elevada.

O rental yield médio de 6,14% não deve ser simplesmente comparado de maneira direta com uma taxa Selic de 14%, porque os ativos possuem liquidez, tributação, risco e potencial de valorização completamente diferentes.

Mas a renda fixa estabelece um custo de oportunidade que não pode ser ignorado.

Para famílias com patrimônio imobiliário relevante, a pergunta estratégica deixa de ser: “Quantos imóveis possuímos?” e passa a ser: “Quais imóveis estão gerando resultado compatível com o patrimônio que mantemos imobilizado?”

Essa mudança de perspectiva transforma propriedade em gestão patrimonial.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ afasta colação de imóveis transferidos aos filhos em cumprimento de obrigação alimentar

O noticiário

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que dois imóveis transferidos aos filhos do primeiro casamento de um homem não deveriam ser trazidos à colação no inventário após seu falecimento.

Mas o fundamento da decisão merece atenção.

Os imóveis haviam sido transferidos ainda na década de 1990 no contexto de um acordo judicial celebrado em ação de alimentos.

O acordo estabelecia usufruto vitalício dos imóveis para a ex-esposa e transferência da nua-propriedade aos filhos, com a finalidade de garantir moradia e complementar a prestação alimentar.

Embora o negócio tivesse recebido a denominação de “doação”, a ministra Maria Isabel Gallotti considerou que, segundo as circunstâncias reconhecidas pelo Tribunal de origem, a operação possuía natureza de dação em pagamento de obrigação alimentar.

Por isso, o STJ manteve o entendimento de que não houve mera liberalidade nem adiantamento de legítima e, consequentemente, os imóveis não foram submetidos à colação.

Análise & orientação prática

O julgamento traz uma lição patrimonial mais ampla: o nome dado ao negócio não é mais importante do que sua verdadeira natureza jurídica.

Nem toda transferência de patrimônio de pai para filho constitui automaticamente doação ou antecipação de herança.

É necessário compreender: por que o bem foi transferido; qual obrigação estava sendo cumprida; qual documento formalizou o negócio; qual foi a contraprestação ou causa jurídica; e como essa operação foi executada ao longo do tempo.

Há também uma cautela fundamental.

O julgamento não estabeleceu uma regra geral segundo a qual basta inserir imóveis em um acordo de alimentos para retirá-los da futura sucessão.

O próprio STJ preservou as conclusões do Tribunal de origem porque modificá-las exigiria reinterpretar o acordo e reexaminar fatos e provas, providência limitada em recurso especial.

Portanto, trata-se de precedente relevante, mas fortemente relacionado às circunstâncias concretas daquele negócio.

A diferença é importante para planejamentos familiares.

Uma doação comum de ascendente para descendente, como regra, é considerada adiantamento da legítima e poderá estar sujeita à colação quando aberta a sucessão.

Já uma verdadeira dação em pagamento pressupõe a satisfação de uma obrigação existente.

Misturar os dois institutos pode gerar conflito entre herdeiros anos depois.

Para famílias empresárias e patrimônios relevantes, acordos de divórcio, alimentos, partilhas e transferências imobiliárias deveriam indicar com precisão: qual a natureza da transferência; qual obrigação está sendo satisfeita; qual parcela do patrimônio está sendo transmitida; e quais efeitos sucessórios se pretende produzir.

Planejamento sucessório não começa apenas no inventário.

Ele começa na qualificação correta dos negócios realizados durante a vida.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

ITCMD: laudo de avaliação pode fortalecer a defesa do contribuinte, mas não impede arbitramento do Fisco

O noticiário

O Tema Repetitivo 1.371 do STJ consolidou regras importantes para situações em que o Fisco estadual discorda do valor utilizado pelo contribuinte para cálculo do ITCMD.

A Corte decidiu que a possibilidade de arbitramento decorre diretamente do art. 148 do Código Tributário Nacional.

Ao mesmo tempo, impôs requisitos para seu exercício.

O arbitramento deve ocorrer em procedimento regular, prévio e individualizado, quando declarações, informações ou documentos apresentados pelo contribuinte forem omissos ou não merecerem fé.

E cabe à Administração demonstrar que o valor utilizado se enconca absolutamente fora do valor de mercado, respeitando contraditório e ampla defesa.

Análise & orientação prática

A decisão aumenta a importância da documentação utilizada para justificar o valor patrimonial de uma transmissão.

Isso não significa que toda doação ou inventário precise obrigatoriamente ser acompanhado de laudo de engenheiro ou perito.

A necessidade e o tipo de avaliação dependerão do bem, da operação, da legislação estadual aplicável e da divergência potencial entre os valores envolvidos.

Em patrimônios relevantes ou situações nas quais o valor utilizado possa ser questionado, uma avaliação tecnicamente fundamentada pode constituir elemento probatório importante.

Para imóveis, podem ser relevantes, conforme o caso: laudo de avaliação; pesquisa de mercado; características específicas do bem; estado de conservação; restrições urbanísticas; ônus existentes; comparativos efetivos da região; e documentos que demonstrem a metodologia adotada.

No caso de participações societárias, a avaliação possui características distintas e pode exigir demonstrações contábeis, avaliação dos ativos e passivos e metodologia compatível com a legislação vigente.

Mas existe uma diferença importante entre ter boa prova e estar imune à fiscalização.

O laudo não impede o Fisco de instaurar procedimento de arbitramento.

O que ele pode fazer é melhorar substancialmente a capacidade do contribuinte de demonstrar que o valor utilizado possui fundamento técnico e econômico.

Essa é uma mudança importante de lógica: o planejamento tributário não deveria buscar simplesmente o menor valor possível para pagar imposto.

Deveria buscar o valor juridicamente sustentável e documentalmente defensável.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

9,28% em 12 meses: foi a alta dos preços anunciados dos aluguéis residenciais, contra 5,46% dos imóveis destinados à venda e 4,44% da inflação.

O dado mostra que patrimônio não deve ser medido apenas pela valorização do ativo.

É preciso analisar renda, liquidez, custos e função patrimonial.

E o julgamento do STJ acrescenta outra dimensão: não basta saber para quem o patrimônio foi transferido — é preciso saber por que, em qual negócio jurídico e com quais efeitos futuros.

Patrimônio eficiente combina resultado econômico, documentação e segurança jurídica.

Desejamos a todos uma excelente e produtiva quarta-feira de bons negócios.

Radar Patrimonial Imobiliário | Inteligência Jurídica e de Mercado — Matos Advogados Associados.