Bancos pressionam por revisão do limite de 12% no crédito habitacional | STJ reconhece fraude em doação antes da citação formal | ITCMD progressivo exige atenção à transição

Manchete do dia

Bancos pressionam Banco Central por revisão do limite de 12% no SFH em meio à mudança do funding imobiliário.

O novo modelo de financiamento imobiliário brasileiro começa a enfrentar um dos principais desafios de sua fase de transição: como ampliar as fontes de recursos para o crédito habitacional sem elevar excessivamente o custo do financiamento para o consumidor?

Instituições financeiras intensificaram as discussões com o Banco Central sobre o limite de 12% ao ano aplicável ao custo das operações enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação – SFH, em um ambiente no qual a Selic permanece em 14% ao ano e o custo de captação fora da poupança continua elevado.

A discussão ocorre justamente enquanto o sistema se prepara para um novo modelo de funding, cuja implementação integral está prevista para 2027.

Pelas regras aprovadas pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central, a poupança continuará sendo utilizada como referência para o direcionamento do crédito, mas as instituições financeiras terão de recorrer também a fontes alternativas, entre elas LCIs e LIGs, para sustentar suas carteiras imobiliárias.

No novo modelo, o percentual de direcionamento dos depósitos da poupança será ampliado gradualmente, chegando a 100%, sendo o equivalente a 80% destinado a operações enquadradas no SFH.

Por que isso importa: a discussão não significa que o limite de 12% tenha sido alterado. Significa que o setor financeiro está discutindo se o modelo será economicamente sustentável quando boa parte da captação ocorrer em fontes cujo custo acompanha mais de perto as condições de mercado.

Para quem pretende financiar um imóvel, a consequência prática é clara: nos próximos anos, compreender a estrutura do financiamento será tão importante quanto comparar a taxa anunciada.

Custo efetivo total, indexador, prazo, sistema de amortização, percentual de entrada e condições de renegociação podem produzir diferenças significativas no custo final do imóvel.

Radar rápido

Crédito Habitacional: O novo modelo de financiamento imobiliário passa a vigorar integralmente em 2027 e aumenta o papel de fontes alternativas à poupança, como LCIs e LIGs. O Banco Central estima que a estrutura possa viabilizar R$ 111 bilhões no primeiro ano, com R$ 52,4 bilhões adicionais em relação ao modelo anterior.

LCIs continuam isentas: Apesar do debate recorrente sobre tributação, a isenção de Imposto de Renda para os rendimentos de LCIs de pessoas físicas continua vigente. A MP 1.303/2025, que propunha modificar essa tributação, perdeu eficácia em outubro de 2025. Portanto, não há hoje tributação nova em vigor sobre esses títulos para pessoas físicas.

Locação Residencial: O Índice FipeZAP de Locação avançou 0,70% em julho, acumulando 5,97% em 2026 e 9,28% nos últimos 12 meses, mantendo os aluguéis em trajetória superior à inflação oficial.

Fundos Imobiliários: O último fechamento disponível do IFIX, em 19 de agosto, foi de 3.681,89 pontos, com alta de 0,41% na sessão. A recuperação dos últimos pregões ocorre depois de uma sequência de perdas observada ao longo de agosto.

Análise do dia

O problema do crédito imobiliário mudou: não basta encontrar dinheiro — é preciso encontrar dinheiro a um custo que caiba no financiamento.

Durante décadas, grande parte do sistema habitacional brasileiro foi estruturada sobre uma relação relativamente direta entre poupança e financiamento imobiliário.

Esse modelo está mudando.

O Banco Central pretende aumentar a capacidade de concessão de crédito permitindo que cada real captado em poupança tenha maior capacidade de gerar novas operações, ao mesmo tempo em que bancos passam a utilizar com maior intensidade outras fontes de recursos, como LCIs e LIGs.

A diversificação é positiva porque reduz a dependência de uma única fonte. Mas cria um problema econômico.

Recursos captados no mercado possuem custo. E, com Selic a 14%, captar dinheiro a taxas de mercado e transformá-lo em financiamentos habitacionais submetidos a limites regulatórios de custo pode reduzir a margem econômica dessas operações.

É justamente essa tensão que explica a discussão atual entre instituições financeiras e Banco Central.

Para o consumidor, entretanto, a preocupação não deveria ser apenas: “Os juros vão subir ou cair?”

Há perguntas mais importantes antes de contratar um financiamento: Qual é o Custo Efetivo Total da operação? Qual indexador atualizará o saldo devedor? Qual é o sistema de amortização? Quanto do preço do imóvel será efetivamente financiado? Qual o impacto de uma amortização extraordinária? A prestação continuará compatível com a renda se houver alteração do indexador? Existe seguro vinculado ao contrato e quais riscos ele cobre?

Dois financiamentos aparentemente oferecidos à mesma taxa podem produzir custos finais bastante diferentes.

O movimento também interessa aos investidores. Quando o funding imobiliário passa a depender mais do mercado de capitais, aumenta a relevância da análise de risco de crédito, garantias, LTV, qualidade dos recebíveis e capacidade financeira do devedor.

Mas há uma correção importante em relação à ideia de que títulos garantidos por imóveis representam necessariamente investimento seguro. Garantia real reduz determinado risco. Não elimina risco.

Um imóvel pode estar superavaliado. Uma garantia pode estar mal constituída. O bem pode possuir baixa liquidez. Pode existir preferência de outros credores. Ou podem surgir limitações jurídicas à própria execução.

Por isso, a transformação do funding imobiliário deve produzir também uma transformação na forma de avaliar crédito. O valor da garantia importa. Mas a qualidade jurídica da garantia importa tanto quanto.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ reconhece fraude à execução fiscal em doação feita antes da citação formal da sócia

O noticiário

Um julgamento recente da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça acendeu um alerta particularmente importante para empresários.

No REsp 2.117.867/RS, julgado em 4 de agosto de 2026, o STJ analisou situação em que uma execução fiscal contra uma empresa havia sido redirecionada à sócia-administradora em razão de dissolução irregular.

A decisão de redirecionamento ocorreu em 2012. A sócia ainda não havia sido pessoalmente citada, mas participou, na condição de representante da empresa, de atos destinados justamente a questionar esse redirecionamento.

Posteriormente, em 2015, realizou a transferência gratuita de imóvel para familiares. Sua citação pessoal somente ocorreu depois.

Por maioria, a Primeira Turma considerou que, diante das peculiaridades do caso, a ausência de citação formal não impedia o reconhecimento da fraude à execução fiscal. Prevaleceu o entendimento de que havia ciência inequívoca da cobrança e do redirecionamento, combinada com transferência patrimonial para integrantes do núcleo familiar.

Análise & orientação prática

O julgamento precisa ser comunicado com precisão. Ele não significa que toda doação feita por empresário com dívidas seja automaticamente fraudulenta. Também não criou, até o momento, uma nova tese repetitiva vinculante.

O julgamento foi decidido por maioria e possui forte relação com as circunstâncias concretas daquele processo. A relevância está em outro ponto: a citação formal não deve ser tratada como uma “linha segura” para reorganizar o patrimônio quando já existe conhecimento efetivo de uma execução e risco concreto de responsabilização pessoal.

Nas execuções fiscais, a cautela precisa ser ainda maior. O Tema Repetitivo 290 do STJ já estabelece regras específicas sobre fraude à execução fiscal quando existe alienação patrimonial após inscrição do débito em dívida ativa pelo sujeito passivo.

No caso do REsp 2.117.867, a situação era diferente porque a sócia não constava originalmente como devedora na CDA e sua responsabilidade decorreu do posterior redirecionamento.

É justamente por isso que o precedente é relevante. Ele demonstra que uma análise patrimonial não pode se limitar à pergunta: “Já fui citado?”

É necessário perguntar também: Existe execução contra a empresa? Há risco de redirecionamento para os sócios? Existem débitos inscritos em dívida ativa? Há garantias pessoais prestadas? Depois da operação patrimonial restará patrimônio suficiente para responder pelas obrigações existentes? Qual é a finalidade econômica e sucessória da transferência?

Transferir imóveis, quotas ou outros bens quando a crise já está instalada não é planejamento patrimonial preventivo. Pode ser interpretado como esvaziamento patrimonial.

E isso produz uma diferença fundamental: planejamento patrimonial legítimo organiza patrimônio; não elimina patrimônio para frustrar credores.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

ITCMD progressivo: São Paulo continua em 4%, e eventual aumento não produz efeitos imediatos

O noticiário

A Lei Complementar nº 227/2026 estabeleceu normas gerais nacionais importantes para o ITCMD. Entre elas, determinou que as alíquotas sejam progressivas em razão do valor do quinhão, legado ou doação, respeitando o limite fixado pelo Senado Federal.

Também estabeleceu como regra geral que a base de cálculo seja o valor de mercado do bem ou direito transmitido. No caso de quotas não negociadas em mercado organizado, a legislação prevê metodologia tecnicamente idônea e critérios próprios de avaliação.

Isso, entretanto, não significa que todos os Estados passaram automaticamente a cobrar 8%. Em São Paulo, a legislação vigente continua estabelecendo alíquota de 4% para o ITCMD. A adaptação à progressividade depende de mudança na legislação estadual.

Análise & orientação prática

Aqui surge uma questão importante para famílias que avaliam realizar doações. Se uma nova lei estadual instituir ou aumentar efetivamente a tributação, deverão ser observadas as limitações constitucionais aplicáveis, incluindo, como regra, a anterioridade anual e a anterioridade de 90 dias.

A Constituição impede a cobrança de tributo instituído ou aumentado no mesmo exercício financeiro da publicação da lei e antes de decorridos 90 dias de sua publicação, ressalvadas as exceções constitucionais — nas quais o ITCMD não se enquadra.

A LC 227 também determina expressamente que, nas doações, deve ser aplicada a alíquota vigente no momento da doação. Mas isso não deveria produzir uma corrida indiscriminada para transferir patrimônio.

Uma doação pode gerar consequências muito maiores do que eventual economia tributária: retirada definitiva do bem do patrimônio dos pais; necessidade de reserva de usufruto; efeitos sobre legítima e futura sucessão; impactos decorrentes do regime de bens dos filhos; necessidade de cláusulas de reversão, incomunicabilidade ou outras restrições juridicamente adequadas; e perda de flexibilidade sobre aquele patrimônio.

Além disso, a LC 227 aumentou a importância da documentação econômica. O fato gerador da doação de imóveis pode ocorrer na formalização do título translativo, e a norma geral passou a utilizar o valor de mercado como referência tributária.

Por isso, planejamento sucessório de qualidade não deveria ser conduzido pela frase: “Doe agora porque o imposto vai aumentar.”

A sequência correta é outra: Primeiro: faz sentido transferir o patrimônio? Segundo: quais direitos os doadores precisam preservar? Terceiro: qual estrutura jurídica produz esse resultado? Quarto: qual é o impacto tributário hoje e em eventual cenário futuro?

Antecipar imposto pode ser racional. Antecipar uma decisão patrimonial errada, não.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

80%: é a parcela do direcionamento previsto no novo modelo que deverá permanecer vinculada aos financiamentos habitacionais enquadrados no SFH a partir da implantação integral da nova estrutura.

O número resume o desafio atual: o Brasil precisa encontrar novas fontes para ampliar o financiamento imobiliário sem transformar diversificação de funding em crédito inacessível para o comprador.

E o julgamento do STJ acrescenta outro alerta: quando empresa, crédito e patrimônio pessoal se misturam, uma decisão tomada hoje pode definir quais bens estarão expostos amanhã.

Gestão patrimonial eficiente exige olhar conjuntamente para crédito, garantias, passivos, sucessão e risco jurídico.

Desejamos a todos uma excelente e produtiva quinta-feira de bons negócios.

Radar Patrimonial Imobiliário | Inteligência Jurídica e de Mercado — Matos Advogados Associados.