Boletim Focus renova projeções de inflação e Selic | STJ pacifica impenhorabilidade de imóvel de uso misto | Corrida do ITCMD em SP

Manchete do dia

Mercado reabre a semana calibrando expectativas para Selic e IPCA diante do arrocho no crédito imobiliário.

O início de agosto traz nova leitura das expectativas de mercado via Relatório Focus, reafirmando um cenário de juros mantidos em patamar restritivo (Selic a 14,25% a.a.) e inflação oficial projetada no teto do intervalo de tolerância para o encerramento de 2026. A manutenção desse ambiente macroeconômico segue ditando a dinâmica das concessões de financiamento habitacional no país.

Por que isso importa: O encarecimento das linhas de financiamento habitacional no modelo tradicional (SBPE) força uma repaginação no perfil dos compradores de médio e alto padrão. Para investidores patrimoniais, o momento exige focar em operações de compra direta com incorporadoras, aproveitando deságios para pagamento à vista ou renegociação de prazos curtos reajustados pelo IPCA.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX inicia a semana negociado na casa dos 3.836 pontos. FIIs de recebíveis imobiliários (papel) atrelados ao CDI mantêm a liderança em atratividade de proventos para o investidor pessoa física (Fonte: B3 / Fiis.com.br).

Reforma Tributária & ITCMD: A Assembleia Legislativa de São Paulo (Alesp) intensifica os debates sobre a lei do ITCMD progressivo (até 8%), movimentando cartórios paulistas com o aumento da procura por planejamento sucessório antecipado (Fonte: Alesp / CNB-SP).

Mercado Residencial: Levantamento de vendas de imóveis usados em capitais do Sudeste indica preferência renovada por unidades amplas de 3 dormitórios com vaga de garagem, impulsionando a liquidez em bairros consolidados (Fonte: Secovi-SP).

Construção Civil: O custo dos insumos para edificações apresenta estabilidade no início do mês, mas a mão de obra especializada continua sendo a principal variável de pressão nos orçamentos de obras residenciais (Fonte: FGV / INCC).

Análise do dia

A reação do mercado de crédito privado imobiliário frente ao aperto no SBPE.

A diminuição na captação líquida da caderneta de poupança no Brasil alterou profundamente a forma como grandes projetos imobiliários são financiados no país. Sem a fartura de recursos baratos do SBPE, as incorporadoras passaram a recorrer massivamente às emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Risco Imobiliário (LRIs) no mercado de capitais.

Essa transição estrutural impõe uma nova dinâmica para o investidor. O acesso a projetos imobiliários de qualidade passou a depender menos do financiamento bancário e mais da capacidade das empresas de estruturar operações securitizadas atraentes. Para o gestor de patrimônio, essa mudança abre excelentes oportunidades de alocação em papéis privados com yields elevados, desde que acompanhados por uma rigorosa análise das garantias reais vinculadas à emissão.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ define limites da impenhorabilidade do bem de família em imóveis de uso misto (residência e comércio). O Noticiário: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento em julgamentos recentes sobre a aplicação da proteção do bem de família (Lei nº 8.009/90) em prédios ou imóveis de uso misto, onde o devedor reside em uma fração da edificação e utiliza outra parte para atividade comercial ou locação.

Análise & orientação prática

O STJ pacificou que, caso o imóvel seja suscetível de divisão fática ou jurídica sem descaracterizar a edificação (por exemplo, um sobrado com loja no térreo e moradia no pavimento superior com entradas independentes), a fração comercial pode sim sofrer penhora e leilão para pagamento de credores. A orientação técnica da Dra. Rubia Matos é que empresários que possuem estabelecimentos comerciais integrados à sua moradia realizem a regularização imobiliária da estrutura junto ao cartório e à prefeitura, desmembrando se possível as matrículas ou estruturando o imóvel via holding imobiliária de forma a blindar a parcela estritamente residencial da família.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Ação Renovatória de Aluguel Comercial e o risco do descumprimento do prazo decadencial. O Noticiário: Tribunais estaduais de justiça registraram aumento no julgamento de extintas Ações Renovatórias de Locação Comercial ajuizadas por lojistas e empresas que perderam o prazo legal estrito previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Análise & orientação prática

Para assegurar o direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial por mais 5 anos, a Ação Renovatória deve obrigatoriamente ser ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato em vigor. Deixar o prazo passar, mesmo que em meio a negociações amigáveis por e-mail, resulta na perda do direito e deixa a empresa exposta à denúncia vazia por parte do proprietário do imóvel. A orientação prática do nosso escritório para empresários e inquilinos corporativos é manter um controle rigoroso do calendário contratual e notificar formalmente o locador com 18 meses de antecedência, dando início à minuta de renovação com suporte jurídico preventivo.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

18 a 12 meses: É a janela de tempo sagrada para garantir judicialmente a permanência no seu ponto comercial. No Direito Imobiliário, a perda de um prazo legal pode custar o endereço e o valor intangível do seu negócio.

Desejamos a todos uma excelente e produtiva semana. Até a edição de amanhã.