Crédito imobiliário cresce 23%, mas avanço é desigual entre segmentos | STJ admite penhora de rendimentos de pequena propriedade rural | Registro imobiliário exige desconstituição judicial

Manchete do dia

Crédito imobiliário alcança R$ 180,9 bilhões no semestre, mas composição dos números revela mercados em velocidades diferentes.

As concessões de crédito imobiliário no Brasil somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 23% em relação ao mesmo período de 2025.

Ao todo, aproximadamente 850 mil imóveis foram financiados entre janeiro e junho, considerando operações com recursos do SBPE, FGTS e fontes livres.

O resultado superou as expectativas iniciais da ABECIP, mas sua composição precisa ser observada com atenção.

Somente os financiamentos com recursos do SBPE alcançaram R$ 93,7 bilhões, alta de 29%.

Dentro desse volume: o financiamento para aquisição de imóveis cresceu 12%, para R$ 67,2 bilhões; o crédito destinado à construção avançou 107%, chegando a R$ 26,5 bilhões, movimento influenciado também por uma base de comparação mais fraca em 2025; enquanto operações com recursos livres dos bancos recuaram 8%, para R$ 9,6 bilhões.

Ou seja: existe expansão do crédito, mas ela não ocorre de maneira uniforme.

Por que isso importa: o crescimento das concessões mostra que a demanda imobiliária permanece relevante mesmo com juros elevados, mas não autoriza concluir que financiamento voltou a ser barato ou abundante para todos os compradores.

Para quem pretende comprar, vender ou investir, passa a ser cada vez mais importante entender qual segmento, qual fonte de financiamento e qual perfil de comprador estão sustentando cada mercado.

Radar rápido

Crédito Imobiliário: As concessões alcançaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre, alta de 23%, superando as projeções iniciais do setor.

SBPE: Os financiamentos para aquisição e construção somaram R$ 93,7 bilhões, crescimento de 29%. Mais de 70% das operações de aquisição no semestre envolveram imóveis usados.

Locação Residencial: Um dado divulgado hoje merece atenção: a inadimplência nos aluguéis residenciais recuou de 6,18% para 5,98% em agosto, interrompendo três meses consecutivos de alta, segundo indicador da Loft.

Fundos Imobiliários: O IFIX acumulava queda relevante em agosto. Durante o pregão desta sexta-feira, 21/08, operava próximo dos 3.653 pontos, ainda distante das máximas observadas anteriormente no ano.

Análise do dia

R$ 180,9 bilhões em crédito não significam um único mercado imobiliário.

Quando um número agregado cresce 23%, é tentador concluir que “o mercado imobiliário está aquecido”.

Mas a realidade é mais interessante.

O mercado imobiliário brasileiro está funcionando hoje como um conjunto de submercados com comportamentos bastante diferentes.

Há crédito vinculado ao FGTS e ao Minha Casa, Minha Vida. Há financiamento via SBPE para famílias de média e maior renda. Há crédito para construção. Há recursos livres. Há compradores que dependem quase integralmente do financiamento e compradores com grande capacidade de entrada.

E cada um desses públicos reage de maneira diferente à Selic, à renda, ao preço dos imóveis e às condições dos bancos.

Os próprios dados demonstram isso.

Enquanto o financiamento pelo SBPE para aquisição avançou 12%, o financiamento à construção cresceu 107% — com a ressalva de que a comparação ocorre contra um início de 2025 mais fraco.

Portanto, uma média nacional de crescimento não deveria ser utilizada isoladamente para decidir se é hora de comprar um imóvel.

Para o adquirente, algumas perguntas são mais importantes: Qual é o preço efetivo desse imóvel em relação aos equivalentes da região? Quanto será financiado? Qual é o Custo Efetivo Total da operação? Qual parcela da renda ficará comprometida? Existe espaço para negociação do preço ou das condições de pagamento? A documentação do imóvel e do vendedor foi analisada antes da assinatura?

Para o investidor, outras perguntas aparecem: Qual a liquidez futura? Qual a renda locatícia possível? Existe excesso de oferta naquela faixa de preço? Qual o custo de manter o ativo? Qual é o custo de oportunidade do dinheiro imobilizado?

E, para as incorporadoras, o desafio passa a ser financiar produção justamente em um momento no qual o funding imobiliário está em transformação.

A poupança continua relevante, mas não consegue acompanhar sozinha o crescimento potencial da demanda. A própria ABECIP destacou que a expansão futura dependerá de uma base de funding mais ampla e diversificada.

O dado de R$ 180,9 bilhões, portanto, não conta apenas uma história de crescimento. Conta uma história de mudança na forma como o mercado imobiliário é financiado.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ admite penhora de rendimentos de pequena propriedade rural protegida — mas 30% não é regra automática

O noticiário

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou recentemente uma questão relevante sobre os limites da impenhorabilidade da pequena propriedade rural. No REsp 2.268.054, o próprio imóvel já havia sido reconhecido como pequena propriedade rural impenhorável. A controvérsia passou então a ser outra: a proteção do imóvel alcançaria também o dinheiro recebido pelo proprietário em razão do arrendamento da área? Por unanimidade, a Terceira Turma manteve a decisão que permitiu a penhora de 30% dos frutos e rendimentos provenientes do contrato de arrendamento, preservando 70% dos valores para o proprietário.

Análise & orientação prática

O primeiro cuidado é não transformar o julgamento em uma regra inexistente. O STJ não estabeleceu que 30% de todo rendimento rural pode ser penhorado. O percentual decorreu das circunstâncias daquele processo. O princípio mais relevante extraído do julgamento é outro: a proteção jurídica de determinado patrimônio não necessariamente se estende automaticamente à renda produzida por ele. Imóvel e frutos civis são bens juridicamente distintos. No caso concreto, o imóvel permaneceu protegido, mas parte do dinheiro recebido pelo arrendamento ficou sujeita à execução.

Isso produz uma reflexão importante para a gestão patrimonial. É comum imaginar que, se determinado bem é impenhorável, tudo aquilo que deriva economicamente dele também estará protegido. Essa conclusão pode estar errada. O tratamento jurídico de propriedade, aluguéis, arrendamentos, dividendos, rendimentos, quotas societárias e frutos de determinado patrimônio pode ser diferente. E há outra cautela: a decisão envolveu especificamente rendimentos decorrentes de arrendamento da propriedade a terceiro. Não é adequado extrapolá-la automaticamente para afirmar que todo resultado financeiro obtido pela exploração rural direta da própria família estará sujeito à mesma lógica e ao mesmo percentual. Para produtores e famílias rurais, a organização documental da atividade continua fundamental. Para credores, o julgamento também traz uma lição: um ativo impenhorável pode gerar fluxos financeiros que mereçam análise autônoma na execução. Patrimônio e renda não são juridicamente a mesma coisa.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Registro imobiliário tem presunção de validade e não pode ser afastado apenas por estudo administrativo

O noticiário

Outro precedente divulgado no Informativo 897 do STJ reforçou a importância do sistema registral imobiliário. No AgInt no AREsp 2.358.303/SP, a Primeira Turma analisou controvérsia envolvendo um estudo técnico realizado pelo INCRA sobre a cadeia dominial de determinado imóvel. O órgão pretendia utilizar esse levantamento como fundamento para uma ação reivindicatória. O STJ entendeu, entretanto, que o estudo administrativo não era suficiente para afastar o registro de propriedade existente. Antes, seria necessária a desconstituição daquele registro por meio de ação declaratória de nulidade. A decisão se apoia também no entendimento já consolidado no Tema 39 do STJ: enquanto não for decretada judicialmente a invalidade e realizado o cancelamento do registro, a pessoa nele indicada continua sendo considerada proprietária do imóvel.

Análise & orientação prática

O precedente reforça uma característica central do Direito Imobiliário brasileiro: a matrícula não é apenas um cadastro informativo. O registro produz efeitos jurídicos relevantes e possui presunção relativa de veracidade. Mas também é preciso evitar um exagero no sentido contrário. Registrar um imóvel não torna o título imune a questionamentos futuros. Fraude, nulidade, falsidade, vícios na cadeia dominial e outros problemas juridicamente relevantes podem levar à desconstituição do registro. A diferença é que isso precisa ocorrer pelas vias juridicamente adequadas, com contraditório e controle judicial quando exigido.

Outra precisão é importante: o julgamento não significa que todo e qualquer conflito registral exija necessariamente uma ação autônoma prévia. A decisão tratou especificamente da situação em que o INCRA pretendia reivindicar o imóvel apoiado em estudo administrativo que conflitava com a titularidade constante do Registro de Imóveis. Para compradores e investidores, entretanto, a lição prática é valiosa. Antes da aquisição de um imóvel, não basta perguntar: “A matrícula está limpa?” É necessário também compreender: como o vendedor adquiriu aquele imóvel; se a cadeia documental apresenta coerência; se existem ações envolvendo propriedade ou posse; se há risco relacionado a títulos anteriores; e se todos os atos necessários à aquisição serão efetivamente levados ao Registro de Imóveis. Matrícula é ponto de partida fundamental. Due diligence é o que permite compreender a história que existe por trás dela.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

R$ 180,9 bilhões: esse foi o volume de crédito imobiliário concedido no primeiro semestre de 2026.

Mas crédito crescente não significa risco menor.

Hoje, o Radar mostra três dimensões diferentes do patrimônio: o imóvel pode ser financiado; a propriedade pode ser juridicamente protegida; e a renda gerada por ela pode receber tratamento completamente diferente.

Gestão patrimonial eficiente exige compreender não apenas quanto o patrimônio vale, mas também como foi adquirido, como está registrado, como produz renda e a quais riscos está exposto.

Desejamos a todos uma excelente sexta-feira e um ótimo final de semana.

Radar Patrimonial Imobiliário | Inteligência Jurídica e de Mercado — Matos Advogados Associados.