Estoque imobiliário sobe para 9,6 meses em São Paulo | LC 227 muda disputa sobre ITBI | ITCMD progressivo exige atenção dos Estados

Manchete do dia

Vendas perdem velocidade em São Paulo e estoque imobiliário sobe para 9,6 meses.

O mercado imobiliário paulistano encerrou junho com sinais mais claros de desaceleração entre oferta e demanda.

As vendas líquidas somaram aproximadamente 9,3 mil unidades no mês, queda de 8% em relação a junho de 2025. Os lançamentos também recuaram, mas em ritmo menor, chegando a 12,6 mil unidades.

Como consequência, o estoque disponível na cidade passou a representar 9,6 meses de vendas, contra 6,8 meses um ano antes.

A pressão é ainda maior quando se observa o mercado de média e alta renda: nesse segmento, o estoque alcançou 12,9 meses de vendas, enquanto a velocidade mensal de comercialização caiu para 5,7%. As vendas acumuladas em 12 meses recuaram 21%.

A faixa entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão apresentou VSO mensal de apenas 4,3%.

Até os imóveis acima de R$ 5 milhões registraram desaceleração, com VSO mensal de 1,9%. A faixa entre R$ 2,25 milhões e R$ 5 milhões mostrou comportamento relativamente mais resiliente, mas não ficou imune ao ambiente econômico.

Por que isso importa: quando o estoque cresce mais rapidamente do que a velocidade de vendas, aumenta a necessidade comercial das incorporadoras e, em determinados empreendimentos, pode surgir maior espaço para negociação de preço, entrada, fluxo de pagamento ou condições contratuais.

Isso não significa que todo imóvel encalhado seja uma oportunidade.

Para o comprador com liquidez ou capacidade financeira, o momento exige comparar preço pedido, preço efetivamente praticado, qualidade do empreendimento, situação financeira da incorporadora, prazo de entrega, localização e potencial futuro de liquidez.

O desconto só cria valor quando o ativo comprado também é bom.

Radar rápido

Mercado Imobiliário: O estoque médio da cidade de São Paulo atingiu 9,6 meses de vendas, contra 6,8 meses em junho de 2025. Na média e alta renda, chegou a 12,9 meses.

Baixa Renda: O segmento continua sustentando parte importante da atividade. Foram 10,2 mil unidades lançadas em junho, crescimento anual de 21%, representando 81% dos lançamentos da cidade. Ainda assim, a própria baixa renda começou a apresentar redução da velocidade de vendas.

Fundos Imobiliários: O IFIX encerrou a sexta-feira, 14 de agosto, aos 3.686,33 pontos, com queda de 0,17% no pregão e perda acumulada de aproximadamente 2,25% na semana. O comportamento reforça que FIIs também respondem às expectativas de juros e ao custo de oportunidade oferecido pela renda fixa.

Inflação e Juros: O IPCA de julho ficou em 0,07%, acumulando 4,44% em 12 meses, enquanto a Selic está em 14% ao ano após a decisão do Copom de agosto.

Análise do dia

Estoque alto significa oportunidade? Para o comprador, depende do motivo pelo qual aquele imóvel não vendeu.

Um mercado com maior estoque costuma ampliar o poder de negociação do comprador.

Mas existe uma diferença importante entre:

comprar um bom ativo em um momento de menor demanda

e

comprar um ativo ruim simplesmente porque ele recebeu desconto.

Os dados de São Paulo mostram que a relação entre oferta e velocidade de vendas piorou. Na média e alta renda, 12,9 meses de estoque representam um nível significativamente superior aos 8,2 meses registrados um ano antes.

Isso tende a aumentar a pressão comercial sobre determinadas incorporadoras.

Pode aparecer na forma de:

desconto no preço;

redução da entrada;

parcelamento direto;

flexibilização do fluxo financeiro;

unidades decoradas ou prontas com condições diferenciadas;

campanhas comerciais para redução de estoque.

Mas é justamente nesse ambiente que o comprador precisa evitar uma decisão exclusivamente baseada no desconto anunciado.

Antes de adquirir uma unidade, algumas perguntas passam a ser especialmente importantes:

Por que esse empreendimento ainda possui estoque?

O preço está realmente abaixo de imóveis equivalentes ou apenas abaixo da tabela da própria incorporadora?

Existe excesso de unidades semelhantes naquela região?

Qual é a situação financeira e jurídica da incorporadora?

O empreendimento possui boa perspectiva de ocupação ou revenda?

Há patrimônio de afetação?

Existem ações relevantes, gravames ou riscos envolvendo o terreno ou a incorporação?

Essa análise é ainda mais importante para o investidor.

Um imóvel adquirido com 10% de desconto pode não ser um bom investimento se apresentar baixa liquidez, condomínio elevado, excesso de oferta futura ou pequena capacidade de geração de aluguel.

Por outro lado, períodos de desaceleração podem produzir boas oportunidades para quem possui liquidez, capacidade de negociação e informação.

A diferença está na due diligence.

Mercado mais lento favorece o comprador preparado — não necessariamente o comprador apressado.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

LC 227/2026 muda as regras do ITBI e abre uma nova fase da disputa sobre valor de referência.

O noticiário

A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional e trouxe novas regras para a determinação da base de cálculo do ITBI.

A legislação passou a definir expressamente o valor venal como aquele pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

Também estabeleceu que esse valor poderá ser estimado pelas administrações tributárias municipais por critérios técnicos, considerando, entre outros elementos:

preços praticados no mercado imobiliário;

informações fornecidas por cartórios e agentes financeiros;

localização, tipologia, destinação, padrão e área do imóvel;

outros parâmetros técnicos utilizados na avaliação imobiliária.

Os municípios deverão divulgar os critérios utilizados e o contribuinte poderá contestar a avaliação mediante apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico.

A mudança cria uma questão jurídica importante porque, antes da LC 227, o Tema Repetitivo 1.113 do STJ havia estabelecido três premissas:

a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado;

o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado até que o Fisco demonstre o contrário em procedimento administrativo;

o Município não poderia fixar previamente a base do ITBI por valor de referência unilateral.

Análise & orientação prática

A LC 227 mudou o cenário jurídico e, por isso, é precipitado apresentar a discussão como simplesmente resolvida a favor do contribuinte ou do Município.

A nova lei fornece uma base legal expressa para que as administrações tributárias estimem tecnicamente o valor de mercado, algo que não existia com a mesma disciplina quando o Tema 1.113 foi julgado.

Por outro lado, a legislação também não conferiu um cheque em branco às prefeituras.

O valor deve refletir condições normais de mercado, os critérios precisam ser tecnicamente justificáveis e divulgados e existe direito de contestação pelo contribuinte.

Portanto, aquela antiga situação em que o comprador simplesmente recebia uma guia baseada numa tabela municipal genérica, sem compreender como o valor havia sido apurado, ganha uma nova moldura jurídica.

Para quem está adquirindo imóvel, a orientação preventiva é:

verificar antes da escritura qual metodologia de ITBI está sendo utilizada pelo Município;

comparar o valor fiscal com o preço e as características reais da operação;

guardar documentos que justifiquem o preço efetivamente negociado;

e, diante de diferença relevante, avaliar a via administrativa e judicial adequada antes do recolhimento.

Não é mais seguro afirmar genericamente:

“ITBI sempre deve ser calculado sobre o preço da escritura.”

A formulação tecnicamente mais correta é:

o ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado — e a forma como esse valor será determinado entra agora em uma nova fase de discussão após a LC 227/2026.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

ITCMD progressivo: LC 227 tornou a progressividade obrigatória, mas São Paulo ainda cobra 4%.

O noticiário

A LC nº 227/2026 estabeleceu normas gerais nacionais para o ITCMD e determinou expressamente que as alíquotas sejam progressivas de acordo com o valor do quinhão, legado ou doação.

A lei também determina que as alíquotas respeitem o limite máximo estabelecido pelo Senado Federal.

Atualmente, a Resolução nº 9/1992 do Senado mantém esse teto em 8%.

Isso, entretanto, não significa que todos os Estados passaram automaticamente a cobrar 8%, nem que uma doação realizada hoje em São Paulo esteja sujeita a essa alíquota.

Em São Paulo, a legislação estadual ainda estabelece alíquota de 4%, situação confirmada pela própria Secretaria da Fazenda em consultas publicadas em 2026.

Há proposta legislativa na Assembleia paulista para adoção de alíquotas progressivas, mas a alteração depende de aprovação de legislação estadual.

Análise & orientação prática

A Reforma Tributária e a LC 227 tornam praticamente inevitável que Estados que ainda utilizam alíquota única precisem adaptar suas legislações ao modelo progressivo.

Mas isso não deve gerar decisões patrimoniais precipitadas.

Não é correto dizer:

“o ITCMD em São Paulo vai imediatamente de 4% para 8%.”

O que existe hoje é:

uma obrigação nacional de progressividade;

um teto atualmente fixado em 8%;

uma alíquota paulista vigente de 4%;

e necessidade de futura adequação da legislação estadual.

Para famílias com patrimônio relevante, esse período merece atenção porque mudanças futuras podem alterar o custo de doações e sucessões.

Mas antecipar patrimônio apenas por medo de aumento tributário também pode ser uma decisão ruim.

Uma doação produz consequências que vão muito além do ITCMD:

transfere propriedade;

pode afetar disponibilidade futura dos bens;

interage com legítima, regime de casamento e sucessão;

pode exigir reserva de usufruto ou outros mecanismos;

e, em determinados casos, produz impactos tributários e societários adicionais.

O planejamento correto não começa pela pergunta:

“Quanto de imposto consigo economizar se doar agora?”

Começa por:

“Essa transferência faz sentido para a estrutura patrimonial e familiar que queremos construir?”

Somente depois entra a análise tributária.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

12,9 meses de estoque: esse é o nível atingido pelos imóveis de média e alta renda em São Paulo, contra 8,2 meses um ano antes.

Para quem compra, um mercado mais lento pode significar maior capacidade de negociação.

Mas preço menor não corrige problema jurídico, baixa liquidez ou um ativo mal escolhido.

E, no tributário, 2026 deixa outro recado importante:

ITBI e ITCMD estão passando por mudanças estruturais — decisões imobiliárias precisam incorporar o custo tributário antes da assinatura, e não depois.

Desejamos a todos um excelente final de semana e boas decisões patrimoniais.