Home equity cresce 30,9% e transforma imóvel em fonte de crédito | STJ delimita penhora em copropriedade | ITCMD sobre quotas exige atenção redobrada

Manchete do dia

Home equity cresce 30,9% e reforça o uso do patrimônio imobiliário como fonte de crédito.

O crédito com garantia de imóvel — conhecido como home equity — ganhou espaço relevante no primeiro semestre de 2026.

Segundo dados divulgados pela ABECIP, as concessões dessa modalidade cresceram 30,9% em relação ao mesmo período de 2025, alcançando aproximadamente R$ 6,67 bilhões. O estoque da carteira chegou a R$ 34,1 bilhões.

O movimento acontece em um ambiente no qual empresas e famílias ainda convivem com custo elevado do dinheiro e buscam alternativas ao crédito pessoal e empresarial tradicional.

No home equity, o imóvel é oferecido como garantia da operação, permitindo normalmente prazos mais longos e condições financeiras mais competitivas justamente porque o credor passa a contar com uma garantia patrimonial relevante.

Por que isso importa: utilizar um imóvel para obter liquidez pode ser uma estratégia financeira eficiente, inclusive para reorganização de dívidas, expansão empresarial ou investimentos. Mas existe uma contrapartida que não pode ser ignorada: um patrimônio antes livre passa a garantir uma obrigação financeira.

A análise, portanto, não deve se limitar à taxa de juros.

É necessário avaliar capacidade de pagamento, finalidade do crédito, prazo da operação, fluxo de caixa e, principalmente, qual seria o impacto patrimonial caso a dívida deixe de ser paga.

Radar rápido

Crédito Imobiliário: Os financiamentos para aquisição e construção com recursos do SBPE chegaram a aproximadamente R$ 93,7 bilhões no primeiro semestre, crescimento de 29% em relação ao mesmo período de 2025. Mais de 70% das operações destinadas à aquisição envolveram imóveis usados.

Home Equity: As operações de crédito com garantia imobiliária alcançaram R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre, alta de 30,9%. O valor médio contratado foi de aproximadamente R$ 267 mil, com prazo médio próximo de 13 anos.

Inflação e Juros: O IPCA de julho avançou 0,07%, levando a inflação acumulada em 12 meses para 4,44%. Apesar da desaceleração, a Selic permanece em 14% ao ano, depois do corte realizado pelo Copom em 5 de agosto, mantendo elevado o custo de oportunidade do capital.

Planejamento Sucessório: Os cartórios brasileiros registraram 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, maior quantidade da série histórica e cerca de 59% acima do número de 2020. O avanço reforça a procura por antecipação sucessória, mas também aumenta a importância da análise tributária e jurídica antes da transferência.

Análise do dia

Contratos Built-to-Suit: previsibilidade de longo prazo exige contrato bem estruturado — não promessas de segurança absoluta.

Em um cenário de juros elevados, investidores imobiliários e empresas passam a buscar estruturas capazes de oferecer maior previsibilidade de fluxo de caixa.

É nesse contexto que contratos como o Built-to-Suit (BTS) ganham especial relevância.

No BTS, o proprietário adquire, constrói ou realiza reforma substancial de determinado imóvel de acordo com as especificações do futuro locatário, que posteriormente o utiliza mediante contrato de locação por prazo determinado.

A legislação brasileira reconhece expressamente essa modalidade no art. 54-A da Lei do Inquilinato e confere maior espaço para a livre negociação entre as partes.

A lei permite, inclusive, que as partes convencionem a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência do contrato.

Também admite multa específica para a hipótese de saída antecipada do locatário.

Mas existe uma importante precisão: a multa não precisa corresponder obrigatoriamente a todo o saldo futuro do contrato. Ela será aquela convencionada pelas partes, limitada ao montante dos aluguéis que seriam devidos até o término originalmente contratado.

Portanto, contratos dessa natureza podem proporcionar maior previsibilidade, mas não oferecem “previsibilidade absoluta”.

Para o investidor, continuam essenciais:

qualidade do locatário, capacidade financeira, garantias, localização do imóvel, possibilidade de reutilização do ativo, prazo contratual e qualidade das cláusulas de saída.

Há ainda uma distinção importante.

Operações de Sale-and-Leaseback, nas quais uma empresa vende determinado imóvel e permanece nele como locatária, podem cumprir função financeira semelhante de liberação de capital, mas não devem ser automaticamente tratadas como idênticas ao Built-to-Suit previsto no art. 54-A.

Cada estrutura possui riscos jurídicos, tributários e financeiros próprios.

Para famílias empresárias e investidores, a mensagem é simples:

contrato de longo prazo não elimina risco. O que ele permite é distribuir e precificar esse risco de forma mais organizada.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Dívida de um coproprietário pode levar imóvel indivisível a leilão? STJ protege a quota de quem não deve, mas admite alienação integral.

O noticiário

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que, em execução contra apenas um dos coproprietários de um imóvel indivisível, a penhora deve atingir somente a quota pertencente ao devedor.

Isso, contudo, não significa necessariamente que apenas uma fração abstrata do imóvel será levada a leilão.

O art. 843 do Código de Processo Civil permite que o imóvel indivisível seja alienado integralmente, desde que seja preservado ao coproprietário não devedor o equivalente econômico de sua quota-parte e asseguradas as demais garantias processuais, inclusive direito de preferência.

Análise & orientação prática

A regra possui reflexos importantes em patrimônios familiares.

Imagine, por exemplo, três irmãos que, depois da partilha, passam a ser coproprietários de um único imóvel. Se um deles acumular uma dívida passível de execução, sua participação patrimonial poderá ser atingida e, dependendo da indivisibilidade do bem, a situação pode culminar na venda integral do imóvel, preservando-se financeiramente as quotas dos irmãos que não são devedores.

Existe, entretanto, uma ressalva fundamental.

Não se deve confundir automaticamente “quinhão hereditário” com “fração ideal de determinado imóvel”.

Enquanto o patrimônio ainda integra o espólio e não houve individualização pela partilha, a situação jurídica possui características próprias e precisa ser analisada de acordo com a fase sucessória e com o direito efetivamente atingido pela execução.

Além disso, a existência de copropriedade não afasta outras proteções legais.

O próprio STJ reafirmou que um imóvel devidamente caracterizado como bem de família pode continuar impenhorável mesmo estando incluído em inventário.

Por isso, a conclusão correta não é que “a dívida de um herdeiro necessariamente leva o imóvel da família a leilão”.

A conclusão é:

a concentração de patrimônio familiar em imóveis indivisíveis pode criar riscos de liquidez, conflito e exposição a dívidas individuais dos coproprietários, o que precisa ser considerado no planejamento sucessório.

Uma holding patrimonial pode ser útil para organizar governança, sucessão, direitos de preferência e administração dos bens.

Mas ela não funciona como blindagem absoluta contra credores.

O próprio Código de Processo Civil disciplina expressamente a possibilidade de penhora de quotas ou ações pertencentes ao sócio devedor.

Planejamento patrimonial eficiente não é esconder patrimônio de credores.

É estruturar previamente governança, sucessão, liquidez e regras para situações de crise, respeitando os direitos de terceiros.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Doação de quotas e ITCMD: patrimônio líquido contábil não deve ser tratado automaticamente como base definitiva do imposto.

O noticiário

A tributação da doação de participações societárias ganhou ainda mais relevância com o aumento dos planejamentos sucessórios e das reorganizações patrimoniais.

Um ponto merece especial atenção: não é seguro partir da premissa de que o ITCMD sobre quotas de uma holding será necessariamente calculado apenas sobre o patrimônio líquido contábil registrado pela empresa.

Em São Paulo, a própria Secretaria da Fazenda vem reiterando que, para fins de ITCMD, o valor atribuído às quotas sociais deve refletir seu valor de mercado, admitindo-se o valor patrimonial quando ele represente o chamado valor patrimonial real, isto é, aquele que efetivamente se aproxima do valor pelo qual as quotas poderiam ser negociadas.

A Lei Complementar nº 227/2026 também passou a estabelecer normas gerais relevantes para a avaliação de quotas não negociadas em mercados organizados, prevendo metodologia tecnicamente idônea e consideração, no mínimo, do patrimônio líquido ajustado pela avaliação de ativos e passivos a valor de mercado, além de outros componentes previstos na norma e na legislação do ente tributante.

Análise & orientação prática

Esse cenário torna ainda mais importante abandonar planejamentos sucessórios baseados apenas em contas simplificadas do tipo:

“o imóvel vale X, mas dentro da holding a quota vale apenas o valor contábil.”

Essa conclusão pode ser fiscalmente arriscada.

Também merece correção outra ideia frequentemente repetida: o Fisco não está impedido de arbitrar o valor de uma transmissão simplesmente porque determinada lei estadual não descreveu detalhadamente o procedimento.

No Tema Repetitivo 1.371, já transitado em julgado, o STJ estabeleceu que a prerrogativa de arbitramento decorre diretamente do art. 148 do Código Tributário Nacional.

Mas há limites importantes.

O arbitramento deve ocorrer mediante procedimento regular, prévio e individualizado; as informações apresentadas pelo contribuinte precisam mostrar-se omissas ou não merecer fé; cabe ao Fisco demonstrar que o valor encontrado está absolutamente fora do mercado; e devem ser respeitados o contraditório e a ampla defesa.

Isso muda a lógica do planejamento.

Em vez de simplesmente procurar o menor valor possível para uma doação, famílias e empresários deveriam perguntar:

qual critério de avaliação é juridicamente sustentável e quais documentos demonstram a realidade econômica da operação?

Balanços, avaliações dos imóveis, estrutura societária, laudos, critérios de valuation e documentação da operação passam a ter função preventiva cada vez mais relevante.

Holding patrimonial continua sendo instrumento útil.

Mas o planejamento sucessório de 2026 exige mais substância econômica, documentação e análise tributária do que simples criação de uma pessoa jurídica.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

+30,9%: foi o crescimento do home equity no primeiro semestre de 2026.

O dado traduz uma mudança importante: o imóvel não é apenas moradia ou investimento. Ele pode também funcionar como instrumento de crédito.

Mas transformar patrimônio em liquidez significa também transformar patrimônio em garantia.

A boa decisão patrimonial não é aquela que apenas preserva bens — é aquela que equilibra liquidez, rentabilidade, endividamento, sucessão e risco jurídico.

Desejamos a todos um excelente e produtivo dia de bons negócios. Até a edição de amanhã.