IGP-M acelera para +0,45% em julho | STJ veda usucapião sobre imóvel fiduciário | ITCMD progressivo ganha urgência nas capitais

Manchete do dia

IGP-M acelera e fecha julho em +0,45%, elevando pressão sobre contratos de locação comercial e atípicos.

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), registrou alta de 0,45% na leitura de julho, acelerando em relação ao resultado do mês anterior. O movimento foi puxado pela alta de custos de matérias-primas no atacado e pressão cambial sobre insumos, fazendo o acumulado em 12 meses manter sua trajetória de recuperação.

Por que isso importa: Conhecido historicamente como o ‘índice do aluguel’, o avanço do IGP-M impacta diretamente os contratos locatícios não residenciais, galpões logísticos e contratos atípicos (Built-to-Suit) que mantiveram o indicador como indexador oficial. Para investidores de renda patrimonial, a alta garante recomposição de fluxo de caixa, mas exige atenção nas renegociações com inquilinos para evitar aumentos de vacância por incompatibilidade financeira.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX manteve trajetória estável e fechou negociado no patamar dos 3.834 pontos, puxado pela forte busca por FIIs de tijolo logísticos e papéis atrelados ao CDI (Fonte: B3 / Anbima).

Crédito Habitacional: Dados do mercado apontam que os financiamentos imobiliários concedidos via Caderneta de Poupança (SBPE) seguem com restrição de margem nos grandes bancos, mantendo a taxa média de juros habitacional acima dos 11,5% ao ano (Fonte: Abecip).

Mercado Residencial: A venda de imóveis usados de médio padrão teve alta de 4,2% no último trimestre nas principais capitais do país, refletindo a migração de compradores que buscam metragem maior sem o custo de juros da construção civil (Fonte: Creci / Secovi).

Planejamento Patrimonial: Cartórios de notas registram aumento contínuo na busca pela constituição de holdings e doações de bens com reserva de usufruto antes do encerramento do primeiro ciclo de regulamentação da Reforma Tributária nos Estados (Fonte: CNB/CF).

Análise do dia

O reequilíbrio contratual nas locações comerciais diante da aceleração dos índices inflacionários.

O comportamento recente dos índices de preços (IGP-M e IPCA) recoloca no centro dos debates a escolha do indexador nos contratos de locação imobiliária. Durante os períodos de deflação pontual do IGP-M, muitos locatários buscaram a migração em massa para o IPCA. Contudo, em fases de aceleração de custos de insumos e matérias-primas, o IGP-M tende a reagir mais rápido do que a inflação ao consumidor.

Para proprietários e gestores de carteiras imobiliárias, a recomendação estratégica neste segundo semestre é adotar a clareza nas cláusulas de reajuste anual. Caso haja migração de índice contratual por negociação amigável, é recomendável estabelecer travas (caps) ou bandas de variação, prevenindo picos inflacionários repentinos que inviabilizem a saúde financeira do locatário e resultem em ações renovatórias ou revisionais na Justiça.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ confirma impossibilidade de Usucapião sobre imóvel gravado com Alienação Fiduciária. O Noticiário: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou sua jurisprudência no sentido de que não é possível adquirir por usucapião um imóvel que esteja sob o regime de alienação fiduciária em garantia. A decisão esclareceu que o devedor fiduciante possui apenas a posse direta e a expectativa de direito à propriedade, sendo o bem pertencente ao credor fiduciário até a quitação integral do financiamento.

Análise & orientação prática

Esta decisão traz uma importante blindagem para bancos, incorporadoras e investidores que concedem financiamento direto garantido por alienação fiduciária. O terceiro que ocupa o imóvel (ou mesmo o comprador que adquire os direitos de posse do devedor sem a anuência do credor) não pode alegar tempo de posse para tomar a propriedade definitiva via usucapião. A orientação técnica da Dra. Rubia Matos é que compradores de ‘direitos de imóvel’ realizem a devida anuência e transferência formal junto ao credor fiduciário no Cartório de Registro de Imóveis, evitando a perda da posse e de todos os valores investidos na transação.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Cuidados jurídicos na doação de imóveis em vida e a exigência de reserva de meios para subsistência. O Noticiário: Noticiários do setor patrimonial alertam para o crescimento de ações judiciais de anulação de doações de imóveis promovidas por doadores ou herdeiros preteridos. O fundamento frequente é a violação do artigo 548 do Código Civil, que declara nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador.

Análise & orientação prática

Com a corrida para antecipar doações de imóveis antes da alta das alíquotas do ITCMD progressivo nos Estados, muitos proprietários estão doando a totalidade dos seus bens aos filhos de forma afoita. A doação de 100% do acervo imobiliário, mesmo com reserva de usufruto, exige que fique formalmente comprovado na escritura pública que o doador mantém fontes de renda e subsistência preservadas (como aposentadoria, aplicações financeiras ou pró-labore). O escritório Matos Advogados Associados orienta que a minuta de doação seja minuciosamente redigida, sob pena de a doação ser declarada nula de pleno direito em questionamentos judiciais futuros promovidos por credores ou terceiros.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

+0,45%: O avanço do IGP-M em julho reforça que contratos imobiliários bem redigidos são a única garantia real de preservação da renda patrimonial contra a inflação.

Desejamos a todos uma excelente quarta-feira e um dia de negócios produtivos. Até a edição de amanhã.