Imóveis sobem 5,46% em 12 meses, mas valorização varia fortemente entre cidades | STJ define valor da causa no Built to Suit | Bem de família e dívida empresarial

Manchete do dia

Imóveis residenciais sobem 5,46% em 12 meses, mas desempenho desigual mostra que patrimônio imobiliário exige seletividade.

O preço médio anunciado dos imóveis residenciais acompanhados pelo Índice FipeZAP avançou 0,46% em julho e acumulou valorização de 5,46% nos últimos 12 meses.

No mesmo período, o IPCA acumulou 4,44%, indicando que, na média nacional monitorada pelo índice, os preços residenciais apresentaram ganho nominal superior à inflação.

Mas a média esconde diferenças importantes.

Entre as capitais monitoradas, Salvador avançou 11,27% em 12 meses, enquanto Florianópolis registrou 8,50%, Brasília 7,38%, Rio de Janeiro 4,72% e São Paulo apenas 3,70%.

Ou seja: em São Paulo, a valorização média anunciada dos imóveis ficou, nesse recorte, abaixo da inflação oficial acumulada em 12 meses.

Esse dado desmonta uma percepção bastante difundida no mercado: ter um imóvel não significa, automaticamente, estar protegido da inflação.

Por que isso importa: imóveis localizados em cidades diferentes — e até em bairros diferentes dentro da mesma cidade — podem apresentar comportamentos patrimoniais completamente distintos.

Para quem compra visando investimento, não basta perguntar se “imóvel valoriza”.

É necessário avaliar preço de entrada, localização, oferta futura, liquidez, potencial de aluguel, custos de manutenção e perspectiva de valorização daquele ativo específico.

A proteção patrimonial não está simplesmente na propriedade do imóvel.

Está na qualidade do ativo e na estratégia utilizada para adquiri-lo e administrá-lo.

Radar rápido

Venda Residencial: O Índice FipeZAP avançou 5,46% em 12 meses, com preço médio anunciado de aproximadamente R$ 9.900/m² nas cidades monitoradas. Em 2026, até julho, a alta acumulada foi de 2,89%.

São Paulo: A capital paulista apresentou valorização de 3,70% nos últimos 12 meses, abaixo tanto da média nacional do FipeZAP quanto do IPCA acumulado de 4,44%. O preço médio anunciado atingiu aproximadamente R$ 12.099/m².

Locação Residencial: No último informe disponível, referente a junho, os preços anunciados para novos aluguéis acumulavam alta de 9,00% em 12 meses, significativamente superior à valorização dos imóveis destinados à venda. O rental yield médio estimado era de 6,13% ao ano.

Locação Comercial: Salas e conjuntos comerciais apresentaram dinâmica ainda mais interessante: os preços de locação acumulavam alta de 11,49% em 12 meses, enquanto os preços de venda desses mesmos ativos avançaram apenas 2,14%.

Juros: A Selic está em 14% ao ano após a redução promovida pelo Copom em 5 de agosto. O patamar continua impondo uma referência elevada de retorno e custo de oportunidade para qualquer decisão de investimento imobiliário.

Análise do dia

Imóvel valorizou acima da inflação. Isso significa que foi um bom investimento?

Não necessariamente.

Os números atuais ajudam a demonstrar por que valorização patrimonial, geração de renda e rentabilidade são conceitos diferentes.

Na média nacional acompanhada pelo FipeZAP, os preços residenciais anunciados avançaram 5,46% em 12 meses.

Mas o resultado variou significativamente entre as cidades.

E existe outro dado ainda mais interessante: no último relatório disponível, os aluguéis residenciais acumulavam crescimento de 9,00% em 12 meses, enquanto a locação comercial avançava 11,49%.

Isso revela que, em determinados mercados, a dinâmica da renda gerada pelos imóveis está sendo mais forte do que a própria valorização do ativo.

Para quem administra patrimônio, essa distinção é fundamental.

Um imóvel pode: valorizar muito e produzir pouca renda; valorizar pouco e gerar excelente aluguel; ter boa renda e baixa liquidez; ou simplesmente permanecer caro para manter e difícil para vender.

Por isso, comparar patrimônio imobiliário apenas com a inflação também é insuficiente.

Hoje existe outra referência relevante: a Selic de 14% ao ano.

Isso não significa que um imóvel precise produzir aluguel de 14% para ser considerado um bom investimento.

A comparação não é direta.

A renda fixa possui características próprias de tributação, liquidez e risco, enquanto o retorno imobiliário pode combinar aluguel, valorização do ativo e utilização econômica ou familiar do patrimônio.

Mas os juros elevados impõem uma régua mais exigente.

Se um imóvel permanece vazio, possui condomínio elevado, exige manutenção constante e apresenta baixa valorização, existe um custo de oportunidade importante na manutenção daquele patrimônio.

É justamente por isso que famílias com vários imóveis deveriam começar a olhar menos para: “Quanto vale meu patrimônio?” e mais para: “Quanto meu patrimônio produz?”, “Quanto custa mantê-lo?”, “Quanto dele está efetivamente líquido?”, “Quais imóveis ainda fazem sentido manter?” e “Quais deveriam ser vendidos, reorganizados ou substituídos?”

Patrimônio imobiliário eficiente não é necessariamente patrimônio com muitos imóveis.

É patrimônio no qual cada ativo possui uma função clara dentro da estratégia familiar ou empresarial.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ define valor da causa em ação envolvendo contrato Built to Suit.

O noticiário

O Informativo de Jurisprudência nº 896 do Superior Tribunal de Justiça, publicado em 12 de agosto, trouxe um precedente importante para o mercado de locações corporativas.

No REsp 2.229.517/PR, a Terceira Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que, em ação de rescisão de contrato de locação na modalidade Built to Suit, o valor da causa deve corresponder ao equivalente a 12 meses de aluguel, conforme o art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991.

A controvérsia era relevante.

Em primeira instância, o valor da causa havia sido fixado em R$ 68,4 milhões, tomando como referência a dimensão econômica global do negócio.

O Tribunal local reduziu o valor para R$ 6,84 milhões, correspondente a 12 meses do aluguel mensal de R$ 570 mil.

O STJ manteve a aplicação da regra especial da Lei do Inquilinato.

A Corte considerou que, apesar das peculiaridades econômicas do Built to Suit, o próprio art. 54-A da Lei do Inquilinato determina a aplicação das disposições procedimentais da legislação locatícia.

Análise & orientação prática

O julgamento é importante porque contratos Built to Suit normalmente possuem valores globais muito elevados e prazos extensos.

Aplicar automaticamente o valor econômico integral do contrato como valor da causa poderia gerar bases processuais de dezenas ou centenas de milhões de reais.

O STJ, neste caso, estabeleceu que a regra especial das locações deve prevalecer sobre o critério geral previsto no Código de Processo Civil.

Há, entretanto, uma precisão importante: não se deve dizer que o julgamento “pacificou” a matéria em caráter vinculante.

Trata-se de precedente da Terceira Turma, e não de julgamento sob o rito dos recursos repetitivos.

Também não é correto afirmar que os honorários de sucumbência serão sempre calculados exclusivamente sobre esses 12 meses.

A definição dos honorários continua submetida às regras do art. 85 do Código de Processo Civil, considerando, conforme o caso, condenação, proveito econômico ou valor atualizado da causa.

O precedente reduz uma incerteza processual importante, mas não substitui a necessidade de boa estruturação contratual.

Para empresas que utilizam imóveis logísticos, hospitais, clínicas, centros comerciais, sedes corporativas, escolas ou instalações construídas sob medida, o Built to Suit continua exigindo atenção especial para: prazo; investimento realizado pelo proprietário; multa de saída antecipada; garantias; revisão de aluguel; responsabilidades pelas obras; e hipóteses de encerramento do contrato.

O principal recado para o empresário é: contrato imobiliário empresarial não deve ser tratado como uma locação residencial ampliada.

Quanto maior o investimento realizado no imóvel para atender à operação do locatário, maior a importância da engenharia contratual.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Bem de família: imóvel de alto valor continua protegido, mas garantia de dívida empresarial exige atenção.

O noticiário

O Superior Tribunal de Justiça mantém o entendimento de que o elevado valor econômico de um imóvel não afasta, isoladamente, sua condição de bem de família.

A Lei nº 8.009/1990 não estabeleceu teto para essa proteção. Por isso, imóveis residenciais de alto padrão ou considerados luxuosos podem permanecer impenhoráveis quando destinados à moradia familiar.

Para empresários, entretanto, existe uma questão mais importante do que o valor do imóvel: o que acontece quando a residência da família é oferecida como garantia de uma dívida da empresa?

Em 2025, no Tema Repetitivo 1.261, o STJ fixou critérios específicos para essa situação.

Quando o imóvel é oferecido em garantia real por um dos sócios de uma pessoa jurídica, a regra é a impenhorabilidade, cabendo ao credor demonstrar que a dívida empresarial beneficiou a entidade familiar.

Já quando os únicos sócios da empresa são também os proprietários do imóvel dado em garantia, a lógica se inverte: a regra passa a favorecer a penhorabilidade e cabe aos proprietários demonstrar que a dívida empresarial não reverteu em benefício da família.

Análise & orientação prática

Esse entendimento é especialmente relevante para empresários que utilizam patrimônio pessoal para obter crédito para a empresa.

É comum que bancos exijam: aval; fiança; hipoteca; alienação fiduciária; ou outras garantias pessoais e patrimoniais dos sócios.

Essas garantias não possuem todas o mesmo efeito jurídico.

E a simples afirmação: “é minha única casa, então ninguém pode tomar” pode criar uma falsa sensação de segurança.

Da mesma forma, não é correto afirmar que qualquer dívida da empresa automaticamente coloca a residência da família em risco.

A estrutura da garantia, quem a prestou, quem integra a sociedade e para onde foi destinado o crédito podem ser determinantes.

Esse é um dos pontos em que planejamento patrimonial e gestão empresarial se encontram.

Antes de oferecer um imóvel familiar como garantia de capital de giro, expansão ou refinanciamento empresarial, o sócio deveria avaliar: qual patrimônio está sendo exposto; qual é o risco efetivo daquela obrigação; se existem garantias alternativas; e qual será o impacto para a família caso a operação empresarial não seja paga.

O melhor momento para discutir proteção patrimonial não é quando chega a citação da execução.

É antes de assinar a garantia.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

5,46%: foi a valorização média dos preços anunciados dos imóveis residenciais nos últimos 12 meses.

Mas em São Paulo a alta foi de apenas 3,70%, enquanto a inflação acumulou 4,44%.

O dado deixa uma lição importante: imóvel não é proteção automática contra inflação.

Patrimônio precisa ser analisado por localização, renda, liquidez, custo, risco e finalidade.

E, para o empresário, há uma segunda mensagem: um patrimônio bem construído pode ser perdido por uma garantia mal estruturada.

Desejamos a todos uma excelente e produtiva semana de bons negócios.

Radar Patrimonial Imobiliário | Inteligência Jurídica e de Mercado.