IPCA de julho desacelera a 0,07% | Funding imobiliário se diversifica | Alienação fiduciária fica fora da repactuação do superendividamento

Manchete do dia

IPCA desacelera para 0,07% em julho e volta ao intervalo da meta, mas juros ainda mantêm elevado o custo do capital.

A inflação brasileira voltou a desacelerar em julho. O IPCA avançou 0,07% no mês, abaixo dos 0,16% registrados em junho, e acumulou 4,44% nos últimos 12 meses. Com isso, a inflação em 12 meses voltou a ficar dentro do limite superior de tolerância da meta, atualmente em 4,5%.

A composição do índice, porém, merece atenção. O grupo Habitação subiu 0,99%, pressionado principalmente pela energia elétrica residencial, enquanto Alimentação e Bebidas recuou 0,67%, ajudando a conter o índice geral. Portanto, a desaceleração não ocorreu de forma uniforme entre os diferentes componentes da inflação.

Ao mesmo tempo, a mediana das projeções do mercado para o IPCA de 2026 recuou novamente no Boletim Focus, chegando a 5,02%, ainda acima do teto da meta para o ano. A Selic, após a decisão do Copom de 5 de agosto, está em 14% ao ano.

Por que isso importa: para famílias, empresas e investidores, inflação menor melhora a previsibilidade, mas não significa que o custo do dinheiro tenha se normalizado. Nos contratos imobiliários corrigidos pelo IPCA, o que efetivamente importa para o reajuste anual é a inflação acumulada no período contratual — e não apenas a variação de um único mês. Já para quem depende de financiamento, a taxa de juros continua sendo uma variável central na decisão de comprar, investir ou refinanciar patrimônio.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX iniciou agosto enfrentando maior volatilidade após a valorização acumulada nos meses anteriores. No último fechamento semanal disponível, em 7 de agosto, o índice encerrou aos 3.771,15 pontos, acumulando queda de 1,24% no mês. Em um cenário de Selic ainda elevada, a análise dos FIIs exige comparação entre dividend yield, qualidade dos ativos, vacância, endividamento e o retorno líquido disponível na renda fixa.

Crédito e Funding: A poupança continua exercendo papel relevante no financiamento habitacional, mas a estrutura de funding do mercado vem se tornando mais diversificada. Dados da ABECIP mostram aumento da participação de instrumentos como LCIs e CRIs na estrutura de financiamento imobiliário, movimento importante diante das limitações de captação do SBPE. Não se trata da substituição imediata da poupança, mas da construção de uma matriz de financiamento mais ampla.

Mercado Residencial: O crédito imobiliário avançou 23% no primeiro semestre de 2026, mesmo sob juros elevados, enquanto o Minha Casa, Minha Vida continua concentrando parcela expressiva das vendas residenciais. O dado reforça que o mercado não se comporta de maneira uniforme: habitação econômica, médio padrão, alto padrão e imóveis de investimento respondem de formas diferentes ao custo do crédito.

Construção Civil: O INCC-M variou 0,62% em julho, desacelerando frente aos 0,85% de junho, mas ainda acumula aproximadamente 6,40% em 12 meses. Para incorporadoras e compradores de imóveis em construção, o dado reforça a importância de acompanhar não apenas a inflação ao consumidor, mas também o índice efetivamente utilizado para correção dos contratos durante a obra.

Análise do dia

Inflação menor muda a régua entre renda fixa e imóveis — mas não elimina o custo de oportunidade.

A desaceleração da inflação ocorre justamente em um momento no qual famílias e investidores precisam responder a uma pergunta importante: faz sentido manter patrimônio em imóveis quando a renda fixa ainda oferece retornos elevados?

A resposta não está em escolher simplesmente um ou outro. Com a Selic em 14% ao ano, aplicações pós-fixadas continuam estabelecendo uma referência elevada de retorno e liquidez. Isso aumenta o custo de oportunidade de manter capital imobilizado em ativos que geram pouca renda ou possuem baixa perspectiva de valorização.

Por isso, patrimônio imobiliário precisa ser analisado de maneira cada vez mais técnica. Um imóvel de renda não deveria ser avaliado apenas pelo aluguel bruto recebido. É necessário considerar vacância, inadimplência, IPTU, condomínio não repassado, manutenção, despesas extraordinárias, tributação, necessidade de reformas, liquidez e potencial de valorização. Somente depois desses fatores é possível comparar seu retorno líquido com outras alternativas de investimento.

Ao mesmo tempo, imóveis podem exercer funções patrimoniais que não aparecem numa simples comparação de rentabilidade: geração de renda recorrente, diversificação, proteção de determinadas estratégias familiares, utilização empresarial e preservação patrimonial no longo prazo. A questão, portanto, deixa de ser: “Imóvel ou renda fixa?” E passa a ser: “Qual função cada ativo exerce dentro do patrimônio?”

Esse é um ponto relevante para famílias que acumularam diversos imóveis ao longo da vida. Há patrimônios elevados no papel que produzem pouca renda, possuem imóveis ociosos, contratos desatualizados ou ativos difíceis de vender. Nesses casos, preservar patrimônio não significa necessariamente manter todos os imóveis. Pode significar reorganizar, vender, substituir ativos, melhorar contratos, reduzir passivos ou aumentar a eficiência financeira do patrimônio existente.

A inflação menor melhora o ambiente econômico. Mas a gestão patrimonial continua sendo uma decisão de rentabilidade, risco, liquidez e propósito.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Financiamento imobiliário e crédito com garantia real ficam fora da repactuação compulsória do superendividamento. O Noticiário: A Lei do Superendividamento permite que consumidores pessoas naturais, preenchidos os requisitos legais, busquem judicialmente uma repactuação global das dívidas de consumo preservando o mínimo existencial. Existe, porém, uma exceção particularmente importante para o mercado imobiliário. O próprio art. 104-A, §1º, do Código de Defesa do Consumidor determina que ficam excluídas do processo de repactuação, entre outras, as dívidas provenientes de contratos de crédito com garantia real e de financiamentos imobiliários. Isso significa que o consumidor não pode simplesmente incluir um financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária no plano compulsório de pagamento das demais dívidas de consumo e impor ao credor sua reestruturação pelas regras do superendividamento. A proteção possui relação direta com a própria natureza da garantia: na alienação fiduciária, o imóvel integra uma estrutura jurídica específica de garantia e possui procedimento próprio em caso de inadimplemento. O STJ também vem reforçando a autonomia desse regime. No Tema Repetitivo 1.288, a Corte definiu que, nos contratos sujeitos à disciplina posterior à Lei nº 13.465/2017, uma vez consolidada a propriedade fiduciária em razão da não purgação tempestiva da mora, não cabe ao devedor posteriormente recuperar o contrato pela purgação da mora, permanecendo-lhe o direito de preferência previsto na legislação.

Análise & orientação prática

A exclusão do financiamento imobiliário do procedimento de superendividamento não significa que o consumidor tenha perdido todos os instrumentos jurídicos de proteção. Continuam possíveis, conforme o caso, negociação direta, revisão de cláusulas efetivamente abusivas, discussão sobre encargos indevidos, questionamento de falhas no procedimento de constituição em mora ou de consolidação da propriedade e outras medidas previstas em lei. O ponto fundamental é outro: dificuldade financeira e irregularidade jurídica não são a mesma coisa. Para o devedor, agir antes da consolidação da propriedade pode ser determinante. Para instituições financeiras, investidores e adquirentes de créditos imobiliários, por sua vez, o precedente reforça a importância de execução rigorosa das formalidades de registro, notificação e cobrança previstas na legislação. Em operações garantidas por imóvel, segurança jurídica não decorre apenas da existência da garantia. Ela depende da correta constituição e execução dessa garantia.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Taxa de ocupação de 1%: STJ reforça regra, mas cobrança não vale indistintamente para qualquer imóvel arrematado. O Noticiário: A chamada taxa de ocupação ou fruição de 1% ao mês ou fração possui previsão específica no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis. A legislação determina que, após a consolidação da propriedade fiduciária, o fiduciante deve pagar ao credor fiduciário — ou ao seu sucessor — taxa de ocupação calculada à razão de 1% ao mês ou fração sobre o valor previsto na própria lei, até a efetiva imissão do credor ou sucessor na posse do imóvel. O STJ já decidiu também que, configurada a hipótese legal, essa taxa não pode simplesmente ser reduzida judicialmente de 1% para 0,5% sob fundamento genérico de razoabilidade, porque existe disciplina específica para a alienação fiduciária imobiliária.

Análise & orientação prática

Aqui existe uma distinção importante para quem investe em leilões. A taxa legal de 1% não deve ser tratada como uma indenização automática aplicável a todo e qualquer imóvel adquirido em leilão judicial ou extrajudicial. Sua incidência decorre de um regime jurídico específico: a alienação fiduciária disciplinada pela Lei nº 9.514/1997. Em outras situações — como arrematação judicial, ocupação por terceiros, contratos de locação existentes ou disputas possessórias diversas — eventual indenização pelo uso do imóvel pode depender de outro fundamento jurídico, outro termo inicial e até outro critério de cálculo. Por isso, quem pretende adquirir um imóvel em leilão precisa analisar muito mais do que o desconto apresentado no edital. Antes da aquisição, é recomendável verificar: a matrícula, a origem do leilão, a modalidade da garantia, quem ocupa o imóvel, a existência de contrato de locação, ações judiciais, débitos condominiais e tributários e qual será a estratégia jurídica necessária para obtenção da posse. É essa análise que permite calcular o verdadeiro custo da operação. Um imóvel com desconto elevado na aquisição pode deixar de ser um bom negócio quando o investidor ignora tempo de desocupação, passivos, despesas processuais e custo do capital imobilizado.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

4,44% em 12 meses: a inflação voltou ao intervalo de tolerância da meta, mas as expectativas para 2026 ainda permanecem acima dele e a Selic segue em 14% ao ano. No patrimônio, a mensagem do dia é clara: inflação menor não elimina o custo do capital — e uma boa garantia jurídica não substitui análise técnica e documentação adequada.

Desejamos a todos um excelente e produtivo dia de bons negócios. Até a edição de amanhã.