Projeção de aluguel residencial supera IPCA | Tese do STJ reforça penhora de imóvel comercial | Regulamentação das holdings no radar da tributária

Manchete do dia

Reajuste do aluguel residencial mantém ritmo acima do IPCA e impulsiona yield de investidores em capitais.

Levantamentos de mercado atualizados no início desta semana apontam que a rentabilidade média (rental yield) de apartamentos residenciais nas principais capitais do país alcançou o patamar de 5,85% ao ano. O ritmo de valorização dos aluguéis novos acumula alta na casa dos 6,2% no acumulado de 12 meses, sustentado pelo encarecimento do crédito habitacional, que mantém potenciais compradores na locação por mais tempo.

Por que isso importa: Com a taxa Selic mantida em 14,25% e o financiamento bancário restritivo, a demanda por moradia alugada ganha tração contínua. Para o investidor patrimonial, o cenário eleva o retorno operacional do tijolo residencial bem localizado e fortalece a tese de repasse inflacionário nos contratos de locação, exigindo, contudo, maior rigor na seleção do perfil de crédito do locatário.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX reabre a semana negociado na faixa dos 3.828 pontos. Fundos de papel com carteiras atreladas à inflação (IPCA + spread) seguem reportando aumento pontual na distribuição de dividendos do mês (Fonte: B3 / Fiis.com.br).

Planejamento Sucessório: A procura por escrituras públicas de doação de imóveis e reestruturação de bens familiares via holding registrou alta de 55% no último mês frente ao mesmo período do ano anterior (Fonte: CNB/CF).

Crédito e Mercado: As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) voltados para projetos residenciais de médio padrão acumulam alta no trimestre, suprindo a escassez do crédito bancário tradicional (Fonte: Anbima).

Construção Civil: O custo global da construção (INCC-M) indica variação moderada na medição mais recente, trazendo estabilidade temporária no custo do m² construído (Fonte: FGV / IBRE).

Análise do dia

A migração para ativos imobiliários residenciais de renda em tempos de Selic elevada.

A manutenção da Selic em níveis elevados costuma criar o falso estigma de que o mercado imobiliário físico perde atratividade frente aos títulos de renda fixa tradicional. No entanto, a análise do fluxo de caixa decorrente da locação residencial de perfil urbano revela um comportamento defensivo indispensável para carteiras familiares.

Enquanto os títulos pós-fixados oferecem liquidez imediata, o imóvel de locação bem localizado entrega duas vias de retorno contínuo: o rental yield mensal isento de imposto na pessoa jurídica elegível ou otimizado via tributação favorecida e a valorização patrimonial do m² ao longo do tempo. Em ciclos inflacionários longos, a combinação de reajuste contratual do aluguel com o ganho de capital do imóvel protege o poder de compra de la forma muito mais consistente do que aplicações financeiras sujeitas à tributação regressiva do imposto de renda.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ consolida flexibilização da impenhorabilidade do bem de família para imóveis de alto padrão e uso misto. O Noticiário: Notícias jurídicas recentes destacam a consolidação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que admite a penhora de frações ou da totalidade de imóveis residenciais de altíssimo valor ou de uso misto (residencial e comercial na mesma estrutura) para pagamento de dívidas cíveis e empresariais.

Análise & orientação prática

A proteção do ‘bem de família’ (Lei nº 8.009/90) já não é uma blindagem absoluta para imóveis de luxo ou para propriedades onde o devedor também executa atividades comerciais diretas. A orientação prática da Dra. Rubia Matos para empresários e investidores patrimoniais é atuar preventivamente: o imóvel utilizado como residência familiar deve estar devidamente registrado com a declaração expressa de bem de família no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.711 do Código Civil), além de evitar o uso do endereço residencial como sede fiscal de empresas operacionais que possuem alto risco de passivo trabalhista ou tributário.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Disputas sobre o ganho de capital e a alíquota do IBS/CBS na integralização de imóveis em Holdings. O Noticiário: O avanço das discussões no Congresso sobre a regulamentação da Reforma Tributária acendeu o alerta em escritórios jurídicos a respeito da tributação na integralização de imóveis no capital social de holdings patrimoniais. Debate-se o alcance da imunidade do ITBI e a incidência do novo imposto sobre o valor acrescido quando a PJ possui atividade de locação ou compra e venda de bens próprios.

Análise & orientação prática

A integralização de imóveis na pessoa jurídica utilizando o valor constante na declaração de Imposto de Renda da pessoa física é assegurada pelo artigo 23 da Lei nº 9.249/95 para afastar o Ganho de Capital imediato. Todavia, a prevalência da atividade imobiliária na empresa pode afastar a imunidade do ITBI municipal. Recomenda-se aos proprietários que pretendem integralizar ativos em holdings realizar um estudo de viabilidade prévio (Análise de Preponderância de Receitas), mapeando a natureza das receitas dos últimos 24 meses para evitar autuações fiscais do Fisco municipal no momento do registro da alteração contratual.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

5,85% a.a. é o retorno médio da locação residencial no país. A renda imobiliária sólida não depende apenas da escolha do imóvel, mas da perfeita estruturação jurídica dos contratos de locação e das garantias reais.

Desejamos a todos uma semana produtiva e de excelentes negócios. Até a edição de amanhã.