Projeção de juros e o crédito imobiliário no 2º semestre | STJ pacifica impenhorabilidade de quinhão | Tributação das Holdings

Manchete do dia

Mercado imobiliário abre agosto reavaliando custo de funding após sinalização de juros altos prolongados.

O início de agosto de 2026 consolida uma postura de maior rigor na gestão de caixa e na estruturação financeira de novos empreendimentos imobiliários no país. Com a taxa Selic mantida em 14,25% ao ano e o aperto contínuo na captação do SBPE tradicional, incorporadoras e fundos imobiliários reforçam a transição para emissões privadas (CRI e LRI) e parcerias com family offices.

Por que isso importa: O custo do financiamento bancário habitacional continuará exigindo maior aporte de capital próprio ou garantias mais robustas por parte dos compradores no médio/alto padrão. Por outro lado, investidores com alta liquidez mantêm o protagonismo nas negociações diretas com construtoras, obtendo condições diferenciadas de preço e prazo.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX abriu o mês negociado na faixa dos 3.836 pontos, demonstrando resiliência. Fundos com carteiras de recebíveis atreladas ao CDI continuam oferecendo proventos atrativos para o investidor de renda (Fonte: B3 / Anbima).

Crédito Habitacional: A participação das operações com garantia imobiliária (home equity) acumula crescimento contínuo no ano, sendo amplamente utilizada por empresários para alavancagem sem liquidação de ativos (Fonte: Abecip).

Mercado Residencial: A demanda por imóveis prontos de 3 dormitórios em bairros consolidados das capitais mantém o valor do metro quadrado aquecido, impulsionada por famílias que adiam a compra na planta (Fonte: FipeZap).

Planejamento Patrimonial: A procura por consultorias focadas em sucessão familiar e doação de bens com reserva de usufruto segue em alta no início deste novo mês nas principais capitais do Sudeste (Fonte: CNB/CF).

Análise do dia

A importância do planejamento de liquidez na gestão do patrimônio imobiliário.

A manutenção da taxa básica de juros em patamares elevados reforça um aprendizado essencial para a gestão patrimonial: imóvel é um ativo de valor e proteção, mas de liquidez reduzida. Em momentos em que a renda fixa oferece retornos expressivos, manter 100% do acervo imobilizado pode expor o proprietário a deságios desnecessários caso surja a necessidade de caixa imediato.

A estratégia recomendada por especialistas em gestão de bens é buscar o equilíbrio entre ativos físicos geradores de renda locatícia previsível e reservas de liquidez financeira. A diversificação evita vendas apressadas abaixo do valor de mercado e permite aproveitar oportunidades assimétricas de compra quando incorporadoras buscam liquidez rápida para fechar o caixa de seus empreendimentos.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ pacifica entendimento sobre a penhorabilidade do quinhão hereditário em imóveis indivisíveis. O Noticiário: Notícias jurídicas recentes destacam a consolidação de entendimento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) autorizando a penhora da fração ideal (quinhão hereditário) pertencente a um herdeiro devedor em imóvel indivisível recebido por herança, preservando-se, contudo, o direito de preferência e o valor correspondente às cotas-partes dos demais coherdeiros em caso de leilão.

Análise & orientação prática

Dívidas individuais de um único herdeiro podem sim alcançar a herança e levar o imóvel familiar a leilão judicial, gerando graves transtornos para toda a família. Para evitar que a inadimplência de um herdeiro comprometa o patrimônio comum, a orientação prática da Dra. Rubia Matos é atuar preventivamente por meio de planejamento sucessório: a criação de uma holding patrimonial com cláusulas contratuais de impenhorabilidade, incomunicabilidade e regulamentação de compra de quotas entre sócios impede que penhoras individuais paralisem a gestão do acervo imobiliário familiar.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

A apuração de Ganho de Capital na integralização de imóveis no capital social de empresas imobiliárias. O Noticiário: Debates no meio jurídico-tributário chamam a atenção para a fiscalização da Receita Federal sobre a integralização de imóveis na pessoa jurídica utilizando o valor constante na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), especialmente quando a empresa possui atividade de compra e venda ou locação imobiliária.

Análise & orientação prática

O artigo 23 da Lei nº 9.249/95 autoriza que a integralização do imóvel na pessoa jurídica seja realizada pelo valor do IRPF (sem apuração imediata de Ganho de Capital) ou pelo valor de mercado. Contudo, na hora de estruturar a operação, é preciso critério técnico: se a empresa for optante pelo Lucro Presumido com objeto de comercialização imobiliária, a venda posterior do ativo exigirá uma tributação específica sobre a receita bruta. Nosso escritório recomenda a elaboração de um estudo tributário prévio para cada ativo, garantindo que o diferimento do Imposto de Renda na integralização não gere um passivo fiscal expressivo no momento da futura alienação do bem.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dado de encerramento

14,25%: A permanência dos juros no patamar atual exige mais do que intuição nos negócios imobiliários: demanda arquitetura jurídica e planejamento tributário rigoroso.

Desejamos a todos um excelente início de mês e um final de semana de bons negócios. Até a próxima edição.