Crédito imobiliário cresce 23% e funding entra em nova fase | STJ fixa limites para arbitramento do ITCMD | Planejamento patrimonial ganha precedente relevante

Manchete do dia

Crédito imobiliário cresce 23% no semestre e diversificação do funding ganha importância no mercado.

O crédito imobiliário brasileiro iniciou o segundo semestre de 2026 em posição mais forte do que se esperava. As concessões para aquisição e construção de imóveis alcançaram aproximadamente R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre, crescimento de 23% em relação ao mesmo período de 2025, apesar do ambiente de juros ainda elevados. Cerca de 850 mil imóveis foram financiados considerando operações com recursos do SBPE, FGTS e fontes livres.

O movimento acontece justamente em um momento de transformação na estrutura de financiamento do setor. A poupança continua sendo uma fonte relevante — os financiamentos com recursos do SBPE cresceram no semestre —, mas sua capacidade de sustentar isoladamente a expansão do crédito vem diminuindo. A captação líquida da poupança SBPE ficou negativa em aproximadamente R$ 30,6 bilhões no primeiro semestre de 2026, enquanto instrumentos como LCIs, LIGs e outras estruturas de mercado ganham importância na composição do funding imobiliário.

Por que isso importa: não estamos diante do desaparecimento do financiamento tradicional, mas de um mercado que passa a operar com uma base de capital mais diversificada. Para incorporadoras, investidores, empresários e famílias, isso tende a tornar a estrutura financeira, a qualidade das garantias e a capacidade de pagamento cada vez mais relevantes na obtenção de crédito.

Radar rápido

Crédito Imobiliário: As concessões somaram aproximadamente R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23% sobre igual período do ano anterior. O resultado já levou a ABECIP a sinalizar revisão de suas projeções para o ano.

Funding e Poupança: O SBPE continua relevante e financiou R$ 93,7 bilhões no primeiro semestre, avanço próximo de 29%. Ao mesmo tempo, a poupança registrou retirada líquida de aproximadamente R$ 30,6 bilhões, reforçando a necessidade de fontes complementares de financiamento.

Mercado Residencial: O Minha Casa, Minha Vida segue como um dos principais motores da atividade residencial brasileira e respondeu por aproximadamente 49% das vendas no primeiro trimestre de 2026. O comportamento reforça a existência de dinâmicas bastante diferentes entre habitação popular e segmentos de médio e alto padrão.

Fundos Imobiliários: O desconto de determinados FIIs de lajes corporativas continua despertando interesse, mas P/VP abaixo de 1 não deve ser interpretado isoladamente como oportunidade de compra. Vacância, qualidade dos imóveis, localização, concentração de locatários, prazo dos contratos e capacidade de geração de renda precisam ser avaliados conjuntamente.

Análise do dia

Crédito imobiliário crescendo não significa, necessariamente, crédito barato: o que está mudando no mercado.

O crescimento de 23% no crédito imobiliário durante o primeiro semestre poderia levar a uma conclusão precipitada: a de que o financiamento voltou a ficar fácil. Não é exatamente isso que os números indicam. O Banco Central reduziu recentemente a taxa Selic para 14% ao ano, mas o patamar de juros continua elevado e mantém o custo financeiro como elemento central na decisão de compra, investimento e incorporação.

O aspecto mais relevante está na reestruturação das fontes de capital utilizadas pelo mercado imobiliário. Enquanto a poupança enfrenta limitações de captação, bancos, securitizadoras, incorporadoras e investidores institucionais passam a conviver com uma estrutura mais ampla, envolvendo SBPE, FGTS, LCIs, LIGs, CRIs, recursos livres e outras formas de financiamento. A própria ABECIP ressalta que a expansão futura do mercado depende de uma base de funding mais ampla e diversificada.

Essa mudança pode produzir um efeito importante: o crédito tende a ficar mais sofisticado antes de ficar efetivamente barato. Para quem compra um imóvel, isso aumenta a importância de comparar estruturas financeiras e não apenas taxas anunciadas. Para incorporadoras e construtoras, exige maior planejamento de capital e avaliação do custo de cada fonte de recursos. E, para investidores e famílias com patrimônio imobiliário relevante, amplia a necessidade de analisar imóveis não apenas sob a ótica da propriedade, mas também de liquidez, geração de renda, endividamento e função dentro da estratégia patrimonial. É justamente nesse ponto que mercado imobiliário e planejamento patrimonial começam a se aproximar cada vez mais.

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

STJ fixa critérios para o Fisco arbitrar o valor de imóveis no ITCMD — Tema 1.371. O Noticiário: A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou, no Tema Repetitivo 1.371, os parâmetros que devem ser observados quando a Fazenda Pública pretende arbitrar o valor de imóvel transmitido para fins de cálculo do ITCMD. O Tribunal reconheceu que o Fisco possui, com fundamento direto no art. 148 do Código Tributário Nacional, competência para instaurar procedimento de arbitramento quando considerar inadequadas as informações utilizadas para determinação da base de cálculo. Mas essa prerrogativa possui limites claros: segundo a tese firmada, o arbitramento exige procedimento prévio e individualizado e somente pode ocorrer quando as declarações, informações ou documentos apresentados pelo contribuinte forem omissos ou não merecerem fé. Compete ainda à Administração demonstrar que o valor apresentado se encontra absolutamente fora do valor de mercado, assegurando contraditório e ampla defesa. O Tema transitou em julgado em 9 de abril de 2026. Análise & Orientação Prática: A decisão é especialmente relevante para inventários, doações e outras transmissões sujeitas ao ITCMD. O contribuinte não está protegido de qualquer fiscalização ou reavaliação; o que o precedente impede é que o arbitramento seja tratado como simples substituição automática do valor declarado por outro unilateralmente escolhido pela Administração, sem observância das garantias estabelecidas pelo STJ. Na prática, a documentação que sustenta a avaliação do patrimônio ganha ainda mais importância. Em operações patrimoniais relevantes, laudos técnicos, avaliações coerentes, documentação imobiliária atualizada e memória do critério utilizado para definição dos valores podem assumir papel decisivo em eventual discussão administrativa. O planejamento tributário começa, portanto, muito antes da emissão da guia do imposto.

Tema 2

STJ anula cobrança de ITCMD baseada na desconsideração de operação de planejamento patrimonial. O Noticiário: Outro julgamento relevante veio da Segunda Turma do STJ, no AREsp 2.848.456/SP, julgado em maio de 2026. A controvérsia envolvia operação de planejamento patrimonial e sucessório na qual o Fisco paulista desconsiderou atos societários relacionados à integralização de bens e procurou qualificá-los como transferência por liberalidade, exigindo ITCMD. O STJ concluiu que o art. 116, parágrafo único, do Código Tributário Nacional — conhecido como norma geral antielisiva — não pode ser aplicado diretamente para desconsiderar negócios jurídicos sem que exista a lei ordinária prevista pelo próprio dispositivo estabelecendo o respectivo procedimento. Como consequência, foi reconhecida a nulidade do lançamento de ITCMD baseado nessa desconsideração. Análise & Orientação Prática: O precedente é importante para holdings patrimoniais, reorganizações societárias e planejamentos sucessórios, mas precisa ser interpretado com cautela. A decisão não significa que toda holding familiar esteja protegida contra questionamentos fiscais, nem que estruturas simuladas, fraudulentas ou desprovidas de realidade econômica tenham recebido autorização do STJ. O que o julgamento reforça é outro princípio: economia tributária lícita, por si só, não transforma um negócio jurídico regular em fraude ou doação disfarçada. Para famílias e empresários que utilizam holdings ou reorganizações societárias, a mensagem prática é clara: estrutura jurídica, documentação, coerência econômica e correta execução das operações continuam essenciais. Uma holding não deve nascer apenas como instrumento para pagar menos imposto — ela precisa fazer sentido dentro de uma estratégia maior de governança, administração dos imóveis, sucessão, proteção das relações familiares e organização patrimonial.

Dado de encerramento

O mercado imobiliário brasileiro começa o segundo semestre com dois movimentos simultâneos: o crédito cresce 23% e busca novas fontes de financiamento, enquanto o STJ reforça que planejamento patrimonial e tributação precisam respeitar procedimento, prova e segurança jurídica. Para famílias, investidores e empresários, patrimônio imobiliário deixa cada vez mais de ser apenas um conjunto de imóveis e passa a exigir gestão, estrutura financeira e planejamento jurídico integrado.

Desejamos a todos uma excelente e produtiva semana de bons negócios. Até a edição de amanhã.