Tributação do retrofit na Reforma | Marco Legal das Garantias na prática | IFIX mantém volatilidade

Manchete do dia

Grupo de Trabalho da Reforma Tributária propõe alíquota reduzida para obras de retrofit e reabilitação urbana.

Os debates em torno do regulamento da Reforma Tributária (IBS/CBS) no Congresso ganharam um novo capítulo relevante para o mercado imobiliário: a inclusão de um regime de tributação diferenciado para projetos de reabilitação e reforma integral (retrofit) de imóveis antigos em centros urbanos. A proposta prevê abatimento na base de cálculo para estimular a reconversão de edifícios comerciais obsoletos em ativos residenciais e multiuso.

Por que isso importa: A indefinição sobre o impacto do novo IVA sobre a incorporação imobiliária gerava apreensão de aumento na carga final de imóveis novos. A inclusão de incentivos ao retrofit abre uma janela altamente atrativa para investidores e fundos imobiliários com foco em valor patrimonial reprimido (value-add), reduzindo o custo tributário de revitalização no miolo de grandes capitais como São Paulo e Rio de Janeiro.

Radar rápido

Fundos Imobiliários: O IFIX teve leve oscilação, operando na faixa dos 3.825 pontos. Os FIIs de logística seguem apresentando as menores taxas de vacância do mercado (abaixo de 8% na média nacional), impulsionados pelo e-commerce e entregas expressas (Fonte: B3 / Síntese de Mercado).

Crédito Imobiliário: Com a consolidação da taxa Selic em patamar elevado, os bancos privados intensificaram a emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) isentas como principal mecanismo de captação para suportar o financiamento imobiliário em 2026 (Fonte: Abecip / Anbima).

Mercado Residencial: Levantamento das principais capitais indica que o preço médio de venda do metro quadrado residencial manteve crescimento contínuo de 0,42% no último mês, rodando ligeiramente acima da inflação (Fonte: FipeZap).

Gestão de Patrimônio: Cresce a procura pela constituição de holdings familiares com cláusulas de incomunicabilidade e usufruto vitalício antes do início da transição de alíquota da Reforma Tributária em 2027 (Fonte: Colégio Notarial do Brasil).

Análise do dia

O reequilíbrio dos contratos de Built-to-Suit (BTS) diante dos custos de construção. Os contratos de locação atípica na modalidade Built-to-Suit (construção sob medida) têm enfrentado revisões amigáveis frequentes ao longo deste ano. Com o descolamento pontual entre os custos de insumos de construção (INCC) e os índices de reajuste das locações (IPCA/IGP-M), novos projetos exigem cláusulas de proteção mais flexíveis durante a fase de obra.

Para investidores de renda que aportam recursos na aquisição de imóveis voltados para contratos BTS, é essencial que a fase de pré-obras estabeleça limites claros para variações de custo de material. Repassar integralmente a variação ao locatário pode inviabilizar a locação atípica, enquanto absorvê-la totalmente reduz severamente o cap rate (retorno anual esperado) do investimento patrimonial.

Indicadores do dia

• Selic Meta a 14,25% a.a. (vigente, Copom)
• IFIX (B3) em ~3.825 pontos no fechamento recente
• INCC-M (FGV) com variação de +0,45% no período
• Vacância Logística abaixo de 8,0% na média nacional de galpões
• IPCA (expectativa) em 5,15% a.a. acumulado no ano

Direito Imobiliário em Alta

Dra. Rubia Matos

Sócia — Matos Advogados Associados

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, fundadora do Matos Advogados Associados, com atuação em compra e venda de imóveis, regularização de imóveis, inventário e planejamento sucessório.

por Dra. Rubia Matos, Matos Advogados Associados.

Tema 1

Consolidação do Marco Legal das Garantias na busca e apreensão de imóveis. O Noticiário: O avanço da aplicação prática da Lei nº 14.711 (Marco Legal das Garantias) tem gerado destaque nas decisões dos Tribunais de Justiça estaduais. Cartórios de Registro de Imóveis vêm registrando um aumento no uso do procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade por inadimplemento em contratos de compra e venda com alienação fiduciária diretos da incorporadora.

Análise & orientação prática

A possibilidade de cobrança e retomada do imóvel inadimplido via cartório — sem necessidade de acionar o Poder Judiciário — reduziu o tempo médio do procedimento. Para compradores e investidores, a orientação prática da Dra. Rubia Matos é atentar-se rigorosamente às intimações de purgação da mora expedidas pelos cartórios de registro imobiliário. O prazo de 15 dias para quitação das parcelas em atraso é peremptório; ultrapassado o prazo, o direito de consolidação do imóvel em favor do credor torna-se irreversível de forma muito mais rápida do que no passado.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Tema 2

Ação Renovatória de Aluguel e a discussão sobre o ‘Ponto Comercial’ no e-commerce. O Noticiário: Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trazem debate relevante sobre a proteção do ponto comercial em contratos de locação não residencial para empresas com operação híbrida (loja física e distribuição digital).

Análise & orientação prática

Para ter direito à Ação Renovatória compulsória de locação comercial (garantindo a permanência no imóvel por mais 5 anos), o locatário deve cumprir requisitos estritos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), como contrato escrito com prazo determinado de no mínimo 5 anos e exploração do mesmo ramo de comércio por no mínimo 3 anos ininterruptos. A orientação jurídica do nosso escritório para proprietários e locatários corporativos é formalizar tempestivamente os aditivos de renovação no intervalo entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. Deixar a negociação para a última hora retira o direito da renovatória judicial e expõe a operação à denúncia vazia por parte do locador.

Por Dra. Rubia Matos — Matos Advogados Associados

Dica patrimonial

Antes de assinar ou renovar contratos de locação não residencial, revise o calendário: o aditivo de renovação deve ser formalizado entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato. Perder essa janela significa abrir mão da renovatória judicial e ficar exposto à denúncia vazia — mesmo com anos de bom histórico no ponto.

Dado de encerramento

15 dias é o prazo legal decisivo para purgar a mora no cartório e evitar a perda de um imóvel em alienação fiduciária. No Direito Imobiliário moderno, a velocidade dos prazos exige reação imediata e prevenção jurídica.

Desejamos a todos uma ótima quinta-feira de excelentes negócios. Até a edição de amanhã.